ウエリス市谷加賀町【この地に相応しい100㎡超中心】4階115㎡24,980万円(坪単価720万円)

ウエリス市谷加賀町。

所在地:東京都新宿区市谷加賀町2-12-1他(地番)
交通:牛込柳町駅徒歩6分、市ヶ谷駅徒歩14分(東京メトロ・都営線。JR線は徒歩15分)
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上5階地下1階建、20戸(うち事業協力者住戸4戸含む)

この物件の後には総戸数228戸・敷地面積5,800㎡超というエリア最大級のザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスが分譲されますが、あちらは定借、かつ、大規模物件ということもあってか49~110㎡と幅のある設定であるのに対し、こちらはほとんどが100㎡超という永住志向にガッツリ向き合ったゆったり目のプランニングがなされているのが印象的です。

当物件の誕生する加賀町2丁目の第一種中高層住居専用地域は、大久保通りと外苑東通りが交差する牛込柳町駅の駅前からほどよく離れた落ち着きと利便性を兼ね備えたポジションで、当物件のようなゆったりとしたプランニングを提案するのに非常にお誂え向きな立地なので尚更心地良く感じることが出来ます(※)。
※このような立地ならばもっとこういったゆったりとしたプランニングの物件が多く出てきてもおかしくないと思うのですが、現実問題あまり多くなく2009年のフォルム市谷加賀町以来になるでしょうか。


ちなみに、総戸数20戸とは言え、そのような100㎡超中心の設計のため少ないだけで、敷地面積は1,420㎡超あります。
また、ほとんどが100㎡超(超高額住戸)だからこその繊細、かつ、グレード感のある共用部にも見所を感じることの出来る物件でもありますね。

なお、通学区は市谷小学校で大久保通りを越える必要はありますが、徒歩6分のまずまずの距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は115㎡の3LDK、南東角住戸です。当物件の建物の南東部は敷地形状やエントランスなどとの兼ね合いで雁行設計になっているのですが、当プランは「本来の南東角」と言える位置にあり、この上層階住戸からは南側前建(戸建)も越えるため日照だけでなく視界的にもかなり良好なものになります。
※東方向は距離はわりと確保出来てはいるものの4階建の市ヶ谷加賀町アパートがあります。

間取りとしては、条件の良いポジションゆえに100㎡超中心の物件の中でも大き目の115㎡という面積が確保されています。

周囲の建物に配慮したのか条件の良い角住戸にしては開口部が制限された印象を受ける設計ではあるものの、窓の数自体は角住戸なりに充実しているので通風面での魅力は高いプランと言えるでしょう。

なお、近年のトレンドは室内干しかとは思いますが、まだまだ外に洗濯物を干したい方もいらっしゃるでしょうし、このような大通りからしっかりと内に入った落ち着きあるポジションの物件だったらもうちょっとバルコニーをゆったり目に設計し、バルコニーへの動線に関してももっと改善する余地があったかもしれません。

玄関周りはPP分離が徹底しているとまでは言えませんが、非常にゆとりある造りになっており、収納の充実具合も凄いものがありますね。
玄関周りの収納の充実具合に比してベッドルーム内の衣装収納が少ない気はしますが…。

後は、LDの入口ドアがいわゆる親子ドア型の高級感のあるものになっているとさらに良かったでしょうね。

坪単価は720万円。近年の供給事例は、ザ・パークハウス市谷加賀町(2013年・約360万円)、ザ・パークハウス市谷甲良町(2015年分譲・平均坪単価約425万円)、後は大分前にはなるもののお隣のヴィークコート市谷加賀町(2011年分譲・平均坪単価約365万円)があるぐらいで、いずれも今とは相場がかなり異なる時期の分譲なのであまり参考にならないですね。

当物件の平均は600万円台前半~中盤程度かと思うので、単純比較では上がり過ぎな印象を受ける方もいらっしゃるかもしれませんが、当物件の場合、相場上昇にプラスして100㎡超プレミアムが多くの住戸に乗っかったような形になるので違和感のある水準とまでは感じません。2015年のザ・パークハウス市谷甲良町の94㎡の最上階住戸が既に坪単価550万円ほどでしたからね。

まぁ、最上階とか特別な住戸の面積だけが大きいわけではないケース(最近だとザ・レジデンス六本木とかかな)は中層以下の100㎡超にはいわゆる「100㎡超プレミアム」のようなものがあまり乗っかっていなかったりもするものなのでそういう意味ではどうなのかな…というのはありますけどもね。

16戸とは言え、この立派なグロス帯のお部屋を完売させるのはこのご時世簡単ではないでしょうし…。

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