パークホームズ川越ザ・レジデンス【南面良好な川越駅徒歩5分】14階73㎡6,380万円(坪単価290万円)

パークホームズ川越ザ・レジデンス。

所在地:埼玉県川越市菅原町5-1(地番)
交通:川越駅徒歩5分、本川越駅徒歩15分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:16階建、71戸(非分譲住戸3戸含む)

三井不動産は一昨年に本川越駅徒歩1分の地でイトーヨーカドー下駄履きのパークホームズ川越新富町アドーアを分譲しており、小江戸としての観光面での知名度からすると本川越には劣ってしまうでしょう。
ただ、こちらはJRと東武線が使える川越駅の徒歩5分ということで交通利便性に関しては互角以上になってくると思います。

西口も含めると川越駅徒歩5分圏内の物件はそこそこ存在しているのでとりわけ希少性を感じることはありませんが、25時まで営業しているマインを経由してスムーズに帰宅可能、また、駅からほどよく離れた南面良好なわりと落ち着きのあるポジションという点でも評価出来る物件になるでしょう。

なお、通学区の仙波小学校は徒歩7分の距離感になります。

また、アドーアもしかりでしたが、このエリアでは過去最高水準の価格設定になっているためかかなりデザイン面に力を入れているという点も注目すべきでしょうね。
スケール的にはけして大きなものではなく、このスケールでこのような特色のあるデザインを実現しているというのは大いに評価すべき点になります(詳細は次の記事)。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。川越街道の向かい東側には15階建のクリオ川越参番館がありますが、南方向は背の低い建物が多くなっており、この上層階住戸からはかなり広域に渡り視界抜けを享受することが可能です。

川越街道沿いは同じ商業地域になりますので、将来的な保証などはありませんが、駅から程よく離れ、ちょうど高い建物が少なくなってくるポジションであることが功を奏した形でしょう。

間取りとしては、非分譲住戸を除くと物件内で最も大きなものになります。
アドーアには100㎡超のラグジュアリーなお部屋などもあったので、少々寂しい印象にはなるものの、角住戸ながら玄関廊下を一直線にして効率性を重視した形なので使い勝手という意味では3LDK角住戸としてまずまずのものと言えるでしょうか。

居室配置自体に大きな特色は見受けられないタイプではあるのですが、洗面所を2WAYとしたことで回遊動線が生まれているのも好材料ですね。

こういった回遊動線設計に加え、玄関の下足スペースも廊下よりもひと回り幅のあるものとしており、空間的な広がりに配慮した気の利いた設計になっていると感じます。

坪単価は290万円。低層階(坪単価270万円程度)でも日照良好なポジションということで上下の単価差は大きくはありませんが、そもそもこの南東角は物件内でも条件の良いポジションになってくるので、他の南向き住戸に比べいいお値段にはなっています。

ただ、アドーア(平均坪単価約285万円)の上層階は坪単価300万円超という感じだったことからも分かるように、駅徒歩1分×イトーヨーカドー下駄履きのような分かりやすさ(インパクト)がない分、現実的なお値段設定になっている印象ではありますね。

専有部の仕様がイマイチな物件なので(詳細は次の記事)、こういった高単価住戸は少々の物足りなさがありますが…。

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