パークリュクス日本橋大伝馬町【わりと久々のパークリュクス】47㎡6,000万円台(予定)(坪単価約426万円)

パークリュクス日本橋大伝馬町。

所在地:東京都中央区日本橋大伝馬町12-18
交通:東日本橋駅徒歩4分、馬喰横山駅徒歩4分、小伝馬町駅徒歩5分、馬喰町駅徒歩5分、人形町駅徒歩7分、新日本橋駅徒歩9分、三越前駅徒歩11分、浜町駅徒歩11分、水天宮前駅徒歩12分、岩本町駅徒歩12分、浅草橋駅徒歩13分、秋葉原駅徒歩15分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:10階建、41戸(非分譲住戸21戸含む)

25㎡の1Rプランが中心の「パークリュクス」になるのですが、パークリュクスは2018年のパークリュクス本駒込ステーションプレミア以来でわりと久々ですね。

マンション価格が非常に高騰している都心部においては、従来ファミリータイプを主力としていたデベロッパーもこぞってコンパクトプランを供給する状況にありますので、従前から「パークリュクス」という下地のあった三井不動産であると考えると少々意外と言えば意外なのですが、一方で三井の賃貸レジデンス「パークアクシス」が次々と誕生している状況にあり、「売るより貸して利益を出す方が簡単」ということが背景にあると思っています。

基本的には売った方が短期的な利益は大きくはなりますが、販売が長期化すると諸経費も増えますし、今のようなマンションが売れない時期に四苦八苦して売るよりは「分譲よりも安普請のパフォーマンスとした上で貸して細く長く利益を積み増し」するのが企業戦略として無難な印象は確かにありますよね(むろん商業・オフィスセグメント等で莫大な利益を上げている大手デベロッパーであることが前提の話です)。

余談が長くなりましたが、当物件は4駅4路線が徒歩5分圏内となる日本橋エリアらしい交通至便なポジションです。

同じ大伝馬町アドレスで小伝馬町駅徒歩1分の地に2018年に分譲されたブラントン日本橋大伝馬町とは異なり最寄駅が徒歩4分という点はこの界隈としてはちょっと弱い印象ではあるものの、投資賃貸として何ら申し分のないポジションということにはなってくるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は47㎡の1LDK、南角住戸です。この上層階住戸ならばいずれの方向の前建も越える高さにあるので圧迫感はありません。ただ、このエリアの例に漏れず少し先には当物件と同じかそれ以上の高さの建物が数多く存在しており、視界抜けが得られる感じではないですね。

間取りとしては、ワンルームマンション条例に伴い幾つか存在している40㎡以上のプランの1つで物件内で最も大きなものになります。

ただ、ワンルーム条例だけを考えれば40㎡あれば十分で、この47㎡というのは1LDKとしてかなり大きな印象のあるものです。
このご時世ならばこの面積で2LDKになっていてもおかしくない印象すらあり、投資賃貸としては少々の難しさを感じるものにはなるでしょうね。

むろんこういった40㎡以上の1LDKは単身女性などを中心とした実需でのニーズも想定しているはずなので広めの1LDKをお探しの方にとっては魅力があるとは思うものの、投資賃貸を想定した場合にはこの面積の1LDKだと賃料単価が伸びづらい側面(面積は大きくとも使い勝手は40㎡そこそこの1LDKと大差ないため)があるのは否定出来ません。

ただ、プランとしてはバルコニーの大きな物件が珍しい日本橋界隈(敷地面積の小さな物件が多いことや、周囲の囲まれ感が強い物件が多いことが影響している)では貴重なL字バルコニーが設計されているあたりに魅力があり、充実した収納などもしかりで40㎡台ではワンランク上の豊かさを感じることが出来るので、実需向けのプランと考えればいい塩梅で差別化がなされている印象ではあるでしょうね。

坪単価は予定価格で約426万円。25㎡のワンルームは低層階でも坪単価460万円超と言ったところですので、グロスが嵩んでくる面積帯なりに単価は抑えられていると感じます。

ブラントン日本橋大伝馬町の上層階40㎡台の1LDKよりも気持ち高い程度の水準で、ブランド面などを加味すると相場並ではあるのかなと。
ブラントンの低層階は350万円ほどからあったので坪単価400万円超からの設定の低層階(当プランは上層階にはなく低層階は42㎡ほどの1LDK)は差が大きいと感じますけれども…。

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