パークリュクス日本橋大伝馬町【キッチンは内か外か】25㎡3,500万円台(予定)(坪単価約463万円)

続けて、パークリュクス日本橋大伝馬町。

設計・施工は川口土木建築工業、デザイン監修はLIV建築計画研究所です。

敷地面積は約270㎡弱に過ぎない小規模物件ですし、25㎡のワンルームプラン中心の物件ということでデザイン面への期待はけして大きくはありませんでした。

しかしながら、外観はガラス手摺とルーバータイプのメタル手摺の2種類を用いたことで動きを感じることが出来ますし、エントランスホールのデザインもなかなか素敵ですね。

木目調の素材や間接照明をふんだんに用いた温かみと高級感を両立したデザインで、25㎡台中心の総戸数41戸というスケールからすると空間的な広がりという意味でも評価出来る空間です。

また、デザイン的にはありきたりなものではあるものの、「全戸南東向き」のいわゆる板状的なフロアプランながら内廊下が採用された物件という点も1つの特徴になってくるでしょうか。

前回のパークリュクス日本橋大伝馬町

公式ホームページ
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お部屋は25㎡の1K、南東向き中住戸です。低層階なので前建の影響の強いポジションです。ただ、細い道ではあるものの接道していますし、建物がひしめく日本橋界隈では悪いポジションとは言えないでしょう。

間取りとしては、25㎡としては珍しいワイドスパンが印象的なものになります。
※あまりに特長のあったパークリュクス虎ノ門のワンルームと比べてしまうと普通ではありますが…。

隣のAタイプへの動線(共用廊下)との兼ね合いで奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が浅くなったプランで、当物件の他の25㎡などと比べ魅力を感じる方も多いことと思います。

奥行が浅いことでそもそもの廊下が短めなのですが、それに加え廊下がキッチンを兼ねた形になっているので非常に効率的なプランですね。

ただその一方で1つ注意点を挙げるとするならば他の25㎡とは異なりキッチンが廊下にあり冬場・夏場のキッチン環境が芳しくないという点があるでしょうか。

キッチンに立つことが多い方にとっては居室内にキッチンがある方が料理をしながらもエアコン環境下にいられますのでメリットがあるでしょうね。

坪単価は予定価格で約463万円。当物件は昨秋完成済で非分譲住戸の中には既に賃貸として供用されているものがあり、25㎡の1Rタイプの賃料はおよそ13万円(管理費込。この辺も物件価格の上昇と共にほんと高くなりました…)というところなので表面利回りだと4.4~4.5%になります。

ワンルームに比べ坪単価が抑えられた1LDKの方が利回りは高くなるはずですが、どちらかと言えばやはりワンルームの方が貸しやすくはあるのでワンルームの方が利回りが低くなるのが一般的で、この新築での4.4〜4.5%はエリア的にも違和感のないところでしょう。

なお、表面利回りは1つの指標に過ぎず、最も大切なのはむろん実利回りになりますので、パークリュクスシリーズでよくある高額な管理費には注意が必要です。

350円/㎡以内ならば御の字ですが、過去のパークリュクスの事例から推測するにもっと高くなるのではないでしょうか。

設備仕様面は、ワンルーム中心のパークリュクスですので簡素なものです。当然ディスポーザーはありませんし、食洗機やトイレ手洗いカウンター(40㎡台にはある)も付いていません。
壁掛けエアコンが全居室に付いているのは良い点ですが、40㎡台には床暖房があって欲しかったですね。

なお、駐車場はありません。

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