エクセレントシティ新検見川【2駅徒歩10分の良好な住宅街】72㎡4,398万円(坪単価202万円)

エクセレントシティ新検見川。

所在地:千葉県千葉市花見川区検見川町3-317-7他(地番)
交通:新検見川駅徒歩8分、検見川駅徒歩10分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:6階建、43戸

新検見川駅が最寄りとなるマンションが分譲されるのはザ・パークハウス新検見川南以来約7年ぶりのことになります。

海寄りの検見川浜駅界隈ではザ・レジデンス検見川浜ガーデンズミハマシティ検見川浜、そしてレーベン検見川浜GRANVARDIと大規模物件の供給が相次いでいますが、こちら内陸エリアは昔ながらの住宅街で大きな敷地が出にくいためかマンションの供給は少なめです。

駅はそれほど近くはないものの、2駅2路線が徒歩10分圏内なのは良い材料ですし、敷地周囲が戸建中心の第一種中高層住居専用地域で、線路や東関道からも離れた落ち着きのある周辺環境も評価出来る点でしょう。

また、通学区の検見川小学校までは大通りを越えることのない徒歩5分、また内陸部ということで下総台地の安定した地盤に位置しているというあたりも長所の1つになってくるでしょうか。

設計・施工はむろんデベロッパーの新日本建設になります。

新日本建設は千葉県だけでなく都内や神奈川など幅広いエリアで物件を供給しており、当物件は新日本建設が供給する物件の中では「中の下」ぐらいの価格水準(単価)になると思うのですが、デザインからは価格帯以上の拘りを感じることが出来ます。

外観に関してはバルコニー戸境に施されたマリオンが印象的で、縦のラインが強調されたことでかなり締まって見えますね。
バルコニーの天井部は木調でこそないようですが、茶系のカラーリングが施されているという点からも拘りを感じることが出来ます。

また、植栽を望むことの出来るエントランスホールもシンプルながら良い雰囲気で全体的にセンスの良さを感じることの出来るマンションですね。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。西側は7階建のフォーラル新検見川がありますが、南方向は戸建を中心とした低層住宅街が広がっており、低層階でも日照・視界良好なポジションになります。

間取りとしては、南東角や上層階ルーバルプランほどではないものの、70㎡を優に超えたこのご時世としてはわりとしっかりとした面積帯のものになります。

角住戸らしく廊下がクランクしており、廊下は短いとは言えないものの、玄関下足スペースをかなりゆったり目に確保しているのは非常に評価出来る点ですし、玄関前に門扉付のポーチがあるのも魅力的ですね。

一方、角住戸ながらLDが二面採光(角位置)でないのは残念です。ただ、エクセレントシティシリーズでよく見られる3枚サッシの幅のある開口部が採用されているのは良い点ですし、LD隣接の洋室3の引き戸が大きく開け放つことの出来るウォールドア仕様になっているあたりも大いに評価出来る点になるでしょう。

低層建の物件ゆえに柱が細いためその食い込みも気になりませんし、専有面積以上に収納が充実しているという点からも効率性の高さが窺えるプランです。

洋室1の東側の凸なスペースは気になりますが…(あんまし見ないよねこの感じ…)。

坪単価は202万円で、物件の平均自体もこのぐらいの水準になるでしょうか。
近隣で2011~2012年にかけて分譲されたザ・パークハウス新検見川(サウス・ウエスト・イーストの3物件)及びザ・パークハウス新検見川南は平均坪単価127~144万円という感じだったので、その当時とは大きな開きがあるのですが、2011~2012年頃は現在と比べると非常にマンションが安かった時期なので比べるのは酷でしょう。

上述の検見川浜駅で近年分譲された物件は、ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズが平均坪単価約180万円、ミハマシティ検見川浜が平均坪単価約165万円、駅に近いレーベンが約200万円と結構バラツキがあり、検見川エリア全体での供給過剰感(さらに言うと海浜幕張エリアでは幕張ベイパークという強力なライバルがいる)を考えるともう少しインパクトのある価格帯であって欲しかったという思いはあります。

ただ、そういった海寄りのエリアの物件とは立地や周辺環境がかなりタイプの異なる物件なのでそこまで競合しないでしょうし、総戸数43戸ならばこのぐらいの値付けになることに違和感はないでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、この価格帯の物件ですので水回りの天然石天板なども見当たりません。ただ、価格帯を考えると食洗機に加えトイレ手洗いカウンターがついているのは良い材料ですし、もちろんエクセレントウォーターも搭載されています。

管理費は227円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数43戸の小ぶりなスケールゆえにやや高めの水準です。

駐車場は全27台で機械式になります。

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