ブランズシティ調布【南面に第一種低層住居専用地域を望むエリア最大級のスケール】4階87㎡8,570万円(坪単価326万円※トランクルーム除く)

ブランズシティ調布。

所在地:東京都調布市調布ヶ丘1-18-93(地番)
交通:調布駅徒歩7分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:地上8階地下2階建、305戸

駅は近くはなく甲州街道を越える必要はあるものの、南側に第一種低層住居専用地域を望む特等席(当物件は準工業地域なので8階建が可能)に誕生する物件で、さらに北側隣接地に24時まで営業のマルエツとくれば一般的な駅徒歩7分以上の価値があるでしょう。

富士見町3丁目の駅徒歩14分のところにはアトラス調布があり、そちらのスケールには及びませんが、駅徒歩10分圏内に限れば調布駅過去最大級の物件になるはずで、そういった点からも注目に値する物件ですね。

甲州街道からはしっかりと内に入ったポジションですし、西側には布多天神社の緑が広がるという環境面での魅力も十分な物件になります。

なお、通学区の第一小学校は徒歩7分というまずまずの距離感ですが、やはり甲州街道を越える必要があります。

公式ホームページ
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お部屋はA棟の87㎡の4LDK、南西角住戸です。A棟は敷地南端に屏風のように東西に広がった棟で上述の第一種低層住居専用地域の恩恵をフルに受けられるポジションになります。中層階ですが、第一種低層住居専用地域は最高高さ10mエリアであり、この階でも甲州街道の向かいまでの視界抜けが得られる好ポジションですね。
西側は6階建のベルス調布があり視界的な影響がありますが、南西方向には布多天神社の緑が望めるのも魅力の1つでしょう。

間取りは、そのような条件の良いポジションであることが考慮された物件内でも大きなものになります。

3LDKではなく4LDKですし、洋室1・4の西側の凹凸などを見ると専有面積なりの使い勝手があるかというとやや疑問ではあるものの、角住戸にしては廊下も短めに抑えることが出来ていますし、13畳のLDや充実した収納などをみても効率性に難のあるプランではないでしょう。

LDが角位置になく(二面採光でなく)、洋室2のウォールドアの開きも微妙なのは勿体なく感じますが(下り天井が影響し窓際の方立てが大きいです…)、LDの南面は連窓サッシになっておりスパン目一杯に開口部が施されているのは評価出来る点になります。

坪単価は326万円。やはり当初の予定価格からはかなり下がりましたね。小島町なのでポジションはかなり異なりますが、駅距離に大差なくやはり南面に第一種低層住居専用地域を望むザ・パークハウス調布レジデンスの中層階角住戸と大差ない水準で、結局は妥当な範疇になりました(当初は350万円ぐらいだったかと)。

なお、当物件は地下にあるトランクルームの3㎡を含めると90㎡近くなり(一般的にはトランクルームが専有面積に含まれていることの方が多い)、その面積で坪単価を計算すると315万円と大分下がります。

ザ・パークハウス調布レジデンスの記事で言及しているように調布駅界隈は2014年以降、住友不動産のちょっとした寡占状態にあり(中小で言うと直近にアルソスフォート調布もありましたが…)、住不の殿様価格がさも市場価格(妥当価格)であるかのような状況にあったので価格の妥当性を見極めるのが少々難しい状況ではあるものの、やはり半永久的に日照と視界が確保されるであろう南面に第一種低層住居専用地域を望むポジションというのは非常に価値のあるものなので、このザ・パークハウスに近似した水準に大きな違和感はないでしょう。

なお、当物件はさすがに昨年中には第1期が開始されると思っていたのですが、延びに延びてようやく行われる第1期はたったの42戸となかなか悲惨な状況にあります。

言わずもがな当所から今のお値段設定で進めていればこんなに悲惨な状況にはならなかったわけですが、そのような強気な価格になった背景にはおそらくその住友不動産の寡占価格の影響があったのではないでしょうか。

中でもセントラルレジデンス調布ステーションコートは駅徒歩2分の駅前好立地とは言えども平均坪単価は約345万円という水準まで吊り上げられていたので(2014年の分譲開始以降徐々に実質値上げ)、その後のさらなるマンション価格高騰などを加味するとこの物件が強気な水準になるのも分からんではありません。

さらに言うと、当物件は東急不動産だけでなくNTT都市開発と近鉄不動産も絡んだJVになっているので各社の持分を考えた場合にそこまでセンシティブには考えていなかったのだと思いますね。
まぁ、そもそも東急不動産はブランズシティ久が原ブランズシティ世田谷中町ブランズシティあざみ野などでも当初の価格設定が楽観的過ぎると感じますし、それが社風っちゃ社風なのかもしれませんが、坪単価350万円前後中心で総戸数300戸超は自殺行為なのは誰の目にも明らかで…。

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