ブランズシティ調布【マンション内に専属保育士】3階70㎡6,180万円(坪単価294万円※トランクルーム抜き)

続けて、ブランズシティ調布。

設計・施工は不二建設、デザイン監修は成瀬・猪熊建築設計事務所で、二重床が採用されています。
不二建設は長谷工の子会社ですが、ヴィークコート船橋本町の記事などでも言及しているように基本的には二重床が採用されますね。

そもそも当物件の敷地は最高高さ25mエリアですので9階建と言う選択肢は流石にないですし、価格帯的にも二重床になるのは当然っちゃ当然なのでしょうが。

当物件の最大のポイントは前回の記事でも述べたエリア最大級のスケールでしょう。
南面に第一種低層住居専用地域を望む東西に長い敷地面積10,000㎡弱は非常に恵まれたものと言えます。

5棟構成のため一見窮屈なランドプランに見えるかもしれませんが、容積率200%制限エリアになるので、8階建でも空地率約55%と高めで、エントランス周りの豊かな植栽やA棟とC棟の間に設けられたプロムナードガーデンなどにも魅力を感じることの出来る物件になります。

全102台の駐車場のうち3分の1程度が平置になっており、機械式をもっと多くすれば空地の豊かさはさらに増したでしょうし、ブランズシティあざみ野のように駐車場を敷地中央部(棟間)にするという選択肢もあったとは思いますが、機械式駐車場が多くなると将来的な不安材料が増しますし、また、この敷地はあざみ野のように北側が接道していないので、第二種高度地区の斜線制限から北側に住棟を寄せた設計にすることは出来なかったものと思われます。

そんな感じで敷地のゆとりという意味では少なくとも及第点は挙げられると思うのですが、一方で残念に感じるのが内部の共用空間ですね。

総戸数300戸超ならば2層吹抜などさらにインパクトのあるエントランス空間を実現して欲しかったですし、エントランスの先にあるA棟とC棟の間に設けられるプロムナードガーデンも全く日の当たらない空間(言うならば単なるC棟の目隠し)になるわけで、このスケールの物件ならばもうちょっと心を踊らせてくれるものが欲しかったという思いはどうしても生じます。

公道を移設することで新しい街を創造したアトラス調布レベルのものが見たかったとまでは言いませんが、もう少し価格帯なりの高級感を演出出来ていると良かったでしょうね。

なお、共用施設としてはキッズルーム、キッチンスペース(パーティルーム)、サードプレイスラウンジ、パーソナルブース(スタディスペース)などスケールなりのものがあり、さらにコンシェルジュサービスに子育て家族サポートサービス(専属の保育士がマンションに勤務し子供を預かるだけでなく、夕食の提供やイベントの実施、子育て相談などの手厚いサポートを行う)があります。

マンション内に保育所が入るケースは山ほどありますが、むろんマンション住民専用ではなく外部の方と平等に扱われますし(住民だからといって入れるとは限らない)、この子育て家族サポートサービスは革新的な試みと言えるでしょうね。

むろんマンション住民だけで(管理組合の収入だけで)このサービスを維持していかなければならないわけですし、築浅のうちは子育て世代が多くともいずれはそういった世代が減っていくのは目に見えているので、管理組合を運営していく上での将来的な火種になる可能性が高いのですが(おそらく割合的には利用しないファミリーの方が多そうなのでコスト負担でもめる可能性が高い)、上手いこと回っているうちは共働きのご家庭にとってとても便利なサービスであるのは間違いないでしょう。

前回のブランズシティ調布

公式ホームページ
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お部屋はB棟の70㎡弱の3LDK、東向き中住戸です。3階だと視界が抜けまでは行きませんが、東側は接道していますし、その手前には敷地内の厚みのある植栽も施されることで前建(3階建)との離隔が十分図れています。

間取りとしては、70㎡にはわずかに満たないものの、3LDKとして違和感のない面積が確保されたプランです。

共用廊下側には柱の食い込みがあるものの、低層建なので柱は比較的細く、柱による面積消費は大きくはありません。

先ほどのプラン以上にウォールドアの開きが甘いのは非常に残念ではあるのですが、やはりLDから洋室にかけては連窓サッシが採用されており、いわゆる田の字中住戸の中では採光面で魅力のあるものとなっているのは良い点でしょう。

坪単価は294万円。70㎡弱の面積は地下にあるトランクルーム2.35mを除いたものでトランクルームを含めた上での坪単価(この物件のように離れた場所にあっても含めて表示している物件の方が多いです)は284万円と結構印象が異なりますね。

当物件は全戸にこのプランのように大き目のトランクルームが存在しており、それを含めるか中で単価から受ける印象が大分変ってくるので注意が必要です。

なお、A棟南向き中住戸は坪単価295万円(トランクルーム込の単価)ほどとなっており、このB棟はA棟のように南に第一種低層住居専用地域を望むプレミアムなポジションではないことを考えるともう一声あると良かったでしょうね。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様はないものの、ディスポーザーとトイレ手洗いカウンターはついています。ただ、この単価帯で食洗機がないのはかなり異例のことでそこはケチって欲しくなかったですね。

管理費は238円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、コンシェルジュサービスもついてのものなので総戸数300戸超のスケールメリットやそれなりの台数の平置駐車場を採用したことが活きた水準だと思います。
最近はランニングコストが嵩むのを懸念してかノンタワマンの大規模物件だとひと頃よりもコンシェルジュサービスを導入する物件が減ったと感じているのでコンシェルジュサービスがあってのこの水準は悪くないですね。

なお、上述の子育て家族サポートサービスを維持していくためには利用者単位で発生する利用料意外に基本コストが発生すると思うのでそういったコストをこの管理費内で賄っていけるのであればそれは非常に魅力的なことと言えます。

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