パレステージ町屋参番館【5駅4路線徒歩圏】36㎡3,360万円(坪単価309万円)

パレステージ町屋参番館。

所在地:東京都荒川区東尾久3-6-23
交通:熊野前駅徒歩7分、赤土小学校前駅徒歩8分、町屋駅徒歩10分(東京メトロ。京成線は徒歩11分)、東尾久三丁目駅徒歩2分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:7階建、38戸

最寄駅は日暮里舎人ライナーの熊野前駅なのですが、マンション名からもお分かりのように町屋駅が徒歩10分圏内になるポジションで、さくらトラム(都電荒川線)も含めると5駅4路線が徒歩圏にもなるので何気に利便性が高いですね。

この物件のある東尾久、そして町屋、荒川アドレス界隈は通り沿い(商業地域)を除きほとんどのエリアが準工業地域に指定されており、当物件も例外ではありません。ただ、周囲は基本的には落ち着きのある戸建中心の住宅街で、当物件は大通りにも面していないという点も評価出来る材料になるでしょう。

当物件は30~50㎡台の構成で駅距離のわりに面積を絞り過ぎな印象ではあるものの、上述のように複数路線が利用できるポジションですし、ディンクスをメインターゲットとしているようですね。

ファミリータイプらしいプランはほぼ存在してはいないものの、念のため書いておくと通学区の赤土小学校までは徒歩7分の距離感になります。

設計は飛鳥設計、施工は東亜建設工業です。

30~50㎡台の総戸数38戸という小ぶりなスケールの物件ですのでとりわけ強調出来る点があるわけではありません。

ただ、モノトーン調でまとめつつも複数色の外壁タイルを用いたことで外観に動きを感じますし、「町屋風情」をコンセプトに和モダンなデザインが採用されたエントランス周りの雰囲気も悪くないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は36㎡の1LDK、北西角住戸です。北側は3階建の建物なのでそれを越えるぐらいの高さ、また、西は阿遮院なので高い確率で将来的に視界が保たれるのではないでしょうか。この住戸の位置からならばお墓もほぼ見えないはずです。

間取りとしては、30~50㎡台の物件内でも小さめのもので、こういったやや細長い1LDKでありがちなLDが内側(メインバルコニー側には洋室があるタイプということ)のプランになります。

角住戸なのでLDにも一応開口部を設けることは出来てはいますが、かなり小さなものでしかなく、北側も抜けるぐらいの高さにあることを考えるともう少し開口部を充実させて欲しかったですね。

ただ、第三種高度地区の斜線制限に従い上階になるにつれ北面をセットバックした造りになっていることが功を奏し、当住戸はちょうどよく北側の柱がアウトフレーム化出来ているという点は魅力でしょう。

小規模物件の角住戸でここまで柱がアウトフレーム化されているケースというのは非常に稀であり、かなり効率的なプランになっていると思います。

まぁ、かなり大きなパイプスペースと斜めになった洋室の窓際は少々気にはなりますが…。

坪単価は309万円。物件内でも小ぶりな30㎡台中盤、かつ、視界抜けも出てくる中層階住戸ということでエリア的にはわりといいお値段です。

ただ、クリオ町屋ウエストマークスの低層階40㎡台(1LDK+S)と大差ない単価水準ですし、ソルフィエスタ町屋の40㎡と比べ単価高になるのも30㎡台中盤という面積帯を考えれば違和感のあるものではないでしょう。

なお、30~50㎡台のコンパクトプランとしたがゆえに平均坪単価でも280万円を超える水準になっているようですが、ファミリータイプ中心ではとてもこのような単価は実現出来ないはずで、先行するクリオ町屋ウエストマークス同様にデベロッパーの採算面での苦しさがコンパクト化につながっているのは間違いないでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗い器、クオーツストーンのキッチン天板と、コンパクト中心の物件にしてはしっかりとしている印象です。

管理費は234円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールメリットの得られない小さめのスケールでこの水準ならば御の字でしょう。

駐車場は全3台で平置です。

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