パークナード目白御留山【南面がおとめ山公園となる限られた特等席】3階107㎡22,480万円(坪単価696万円)

パークナード目白御留山。

所在地:東京都新宿区下落合2-22-7
交通:目白駅徒歩10分、高田馬場駅徒歩10分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:3階建、16戸

総戸数16戸という小規模物件ではあるものの、おとめ山公園(みんなの広場)を南に望む非常に素晴らしいポジションに誕生する物件になります。

同様におとめ山公園を南に望むポジションにはグランドヒルズ目白御留山やドレッセ目白近衛町プレゼンスなどがあり唯一無二とまではいきませんが、いずれも高さを出せない第一種低層住居専用地域の3階建なので条件の良い南向き住戸というのは数えるほどしかなく、前建がほぼ同じ高さ(高さ限度目一杯)の建物になりやすい第一種低層住居専用地域でのこのポジションは本当に贅沢なものと言えます。

やや駅距離はあるものの、目白駅からはほぼフラットなので十分に徒歩圏になりますし、子育て世代にとっては落合第四小学校、落合中学校が徒歩1~2分という点(私立にお受験させるご家庭も多そうですけど…)も少なからず魅力的な材料になってくるでしょう。

先日の2020年ちょっと気になるマンション【住友不動産編】で言及したように近隣では日立目白クラブ(跡地)でスケール感のある下落合計画が進行中なのでこのあたりで検討中の方は気になるところでしょうが、住友不動産ではお値段には期待出来ないでしょうからねぇ…。

公式ホームページ
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お部屋は107㎡の3LDK、南東角住戸です。最上階住戸とは言え3階なのでベラボーに開放感の高い視界抜けが得られる感じではありません。ただ、ドレッセのあるおとめ山公園の東側ほどではないものの、おとめ山公園内はわりと先まで南傾斜になっており、高台らしい階数以上の絶好のポジションであるのは間違いありません。

間取りとしては、この地このポジションなりに100㎡超のしっかりとした面積が確保されたものになります。

また、低層物件なりに壁式構造が採用された物件で、いずれの居室もきれいな形をしているのも良い材料になってくるでしょう。

ただその一方で、専有部の外周部分に加え「内部の居室間」にもわりと耐力壁が入ってしまっている点は少々気になりますね。

こういった壁はリフォーム・リノベで取り払うことは出来ませんので、これだけ耐力壁で仕切られてしまっていると居室をつなげたり移動させたりすることが難しくなります。

特に広々2LDKを想定し洋室3をLDにつなげることが出来ないのは残念に感じますね。
120㎡ぐらいあればまた話は変わってきますが、当プランは107㎡で、なおかつ、かなり廊下をゆったり目に確保しているため、LDは20畳とそこまで大きなものではありません。

お値段的には優に2億を超えているわけですし、そういったあたりとの兼ね合いを考えてももう少し柔軟性やLDのインパクトなどがあっても良かったような印象はありますね。

坪単価は696万円。御留山界隈の物件の中でもおとめ山公園隣接、まして南におとめ山公園を望むポジションは別格なので、近隣物件との比較は非常に難しいものと言えます。

そのように条件の良いポジションのお部屋はリセールマーケットでも出物が少なく、参考に値するここ最近の成約事例も見当たりませんので、妥当な水準を見積もるのは容易ではないのですが、このご時世にしては現実的な範疇になっている印象になるでしょうか。

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