パークナード目白御留山【壁式構造ゆえのきれいなプランニング】2階73㎡8,580万円(坪単価391万円)

続けて、パークナード目白御留山。

設計はIAO竹田設計、施工は松村組です。

総戸数16戸の小規模物件ではありますが、敷地面積は1,100㎡弱とそれなりのスケールがあり、クランクインとなったエントランスアプローチは高額物件らしい出来栄えです。

エントランスホール内はとりわけスケールを感じることはないものの、そのエントランスアプローチ(屋外部分)はかなり奥行のある設計で、オフホワイトを基調とした上品なデザインも素敵なものです。

外観は基本的にはシンプルな印象ながらも、グラデーションの入った曇りガラス手摺、そして木調ルーバーを横に用いるなど縦横のラインを際立たせている点は上手ですね。
実績豊富なIAO竹田設計らしい垢抜けたデザインで万人受けのするものと言えると思います。

前回のパークナード目白御留山

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、北東角住戸です。北側・東側共に接道してはいないものの、いずれの方角もむろん第一種低層住居専用地域の2~3階建になりますので、圧迫感のない視界条件になります。東方向からは日照もそれなりには得ることが出来そうです。

間取りとしては、おとめ山公園向きでもなく南向きでもないということで物件内では小ぶりなものになっていますが、環境良好、かつ、小中学校至近というファミリーニーズにフィットする3LDKと言えるのではないでしょうか。

前回の記事で名前を挙げたグランドヒルズやドレッセはいずれも平均専有面積で100㎡を優に超えるプランニングがなされていますし、言うならば「時代を感じる大きさ」ではあるものの、壁式構造でわりときれいに纏まったプランだと思います。

廊下はけして短くはありませんが、お手本のようなT字形で洋室2室及び洗面浴室がノンリビングインになっているのも魅力ですね。

また、洋室2の引き戸がかなりきれいに開け放てる設計になっているので違和感なく広々2LDKとして利用することも可能で、なかなかツボを押さえた好プランと感じます。

坪単価は391万円。先ほどのプランとの単価差が大き過ぎると感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、おとめ山公園を南面に望むポジションというのは本当にスペシャルなものなのでそこにとりわけ違和感を覚えることはありません。

当住戸は下落合3丁目の第一種低層住居専用地域(駅は同じく徒歩10分)で2018年に分譲されたオープンレジデンシア目白御留山が格好の比較対象になるのですが、あちらは平均坪単価425万円という水準(おとめ山公園ビューなどではないが南向き住戸は日照良好なので北向き住戸に比べ単価が一回り上の水準)で、その北向き住戸と比較するとこちらの方がこなれている印象がありますね。

目白4丁目のグランドメゾン目白レジデンスの北向き住戸などと比べた場合にも当物件は「南向き住戸の条件の良さがあまりに際立っている分、北向き住戸の単価設定がいくらか弱い」印象になるでしょうか。

設備仕様面は、小戸数とは言えこの価格帯・属性の物件ならばディスポーザーはついていて欲しかったです。
ただ、それ以外は食洗機、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様(キッチン側板、トイレ手洗いカウンターまで)、天然石カウンター使いの浴室、LD及び洋室1のビルトインエアコンと価格帯なりの充実したものになっています。

管理費は314円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の少戸数物件ですので違和感はないでしょう。むしろややこなれている印象すらあります。

駐車場は全7台で機械式になります。

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