リビオ成増ブライトエア【モアトリエ以外にも沢山の工夫】2階67㎡4,199万円(坪単価207万円)

リビオ成増ブライトエア。

所在地:東京都板橋区成増5-328-1(地番)
交通:成増駅徒歩12分、地下鉄成増駅徒歩14分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上5階地下2階建、48戸

現在は正式にリビオ成増となりましたが、道路を挟んだ向かいのフォレストエアと共に当初は「ますますありますプロジェクト」という少々恥ずかしいネーミングがなされていた物件です(一目見たら忘れないという意味では正解なのかもしれませんが。笑)。

ここからほど近い成増3丁目のポジションではソライエ成増が2年半に渡り分譲を続けている状況ですし、その後のサンリヤン成増アーバンステージも完成済で大商談会を謳ってしまうぐらいの状況なので最も駅距離のある当物件の販売が苦戦するのは目に見えています。

ただ、唯一の救いとも言えるのが、「売主別中古マンション値上がり率ランキング」で直近4年連続でトップを取っている日鉄興和不動産の物件という点で、他のデベロッパーがこのプロジェクトをやると想定した場合に比べると現実的なお値段設定になっていると感じます。

まぁ、フォレストエアと合わせると101戸も捌かなくてはならないですし、先行物件の完売が見えない状況においては当然のことではあると思うのですが、そうはいっても高値で頑張るデベロッパーもたくさんいますからね…。

さて、当物件のポジションは成増5丁目公園の斜向かいになります。
駅から距離がある上に駅からの道程は起伏があるので、毎日歩くことを考えるとそれなりの覚悟が必要です。

ただ、当物件の敷地自体が川沿いに向かう急激な傾斜の中途に位置しており、傾斜の底的なポジションになるソライエ成増に比べると多少歩きやすそうです(ソライエの方が駅が近いですしどっちもどっちではありますが…)。

なお、通学区の成増ヶ丘小学校までは徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の3LDK、南角住戸です。部屋番号は20×号室なのですが、上述のように急な傾斜地に出来る物件で、ブライトエアは地上5階地下2階建の7層構造で全フロアに住戸があり、当住戸は下から2フロア目、つまり建築基準法上の地下1階のお部屋になります。

敷地南端の敷地内で標高の高い位置にメインエントランスが設けられており、メインエントランス階は地上2階なので、それよりも2フロア下の階ということになります。

南東方向はそのように標高が高くなっているので擁壁のある地下1階そのままの視界という感じなのですが、一方で南西方向に関しては同様に標高の低い土地になっているので通常の平地のマンションで言う1.5階程度の感覚と言えるでしょうか。

南西には成増高等看護学校の校舎が立っており、視界は妨げられますが、1フロア分高いぐらいの建物になるので南~南西の日照を十分に得ることが可能です。

間取りとしては、三鷹の杜ザ・ハウス(日鉄興和不動産と三菱地所レジのJV)でも導入されていたモアトリエが1つのポイントになるでしょう。

ブライトエアは全48戸全てが60㎡台という極端なプランニングがなされており、このような面積帯で3LDK+α(モアトリエ)というのは少々強引な印象が否めないのですが(収納が明らかに少ないので、モアトリエは普通ならば収納になるはずで、ホームページにあるような柔軟な使い方が出来る方は限られているでしょう)、一方で当プランは共用廊下側の柱までしっかりとアウトフレームされており効率性がかなり高くなっている点は大いに評価出来る点でしょう。

北東側にもブライトエアの別棟があるので共用廊下側の居室の採光はお世辞にも良いものではありませんが、共用廊下との間にはしっかりとした吹抜を設けることで少しでも採光を良くしようという配慮が感じられますし、南西を雁行設計としLDの北西側にもしっかりとした開口部を設けるなど何気にかなり工夫が盛り込まれたプランですよね。

吹抜を設けたことで玄関前にしっかりとした大きさのアルコーブが生まれていますし、玄関にベビーカーなどを置くのに最適な窪みが設計されている点にも好感が持てます。

モアトリエとの兼ね合いもあり洋室2の引き戸が完全に開け放つことの出来るものになっていないのはちょっと残念でしょうか。

坪単価は207万円。南西向きの棟の住戸の中で最も南東寄りに位置しているので、グラウンドレベルとの差が小さくそのあたりも価格面に反映されているようですね。

上述のように建築基準法上の地下1階住戸という点には抵抗がある方もいらっしゃるでしょうし、駅距離や視界面を考えるとパンダ価格とまで言えるかどうかは微妙なところですが、この階でも日照が得られるポジションですし、なんだかんだ四方に開口部を設けた工夫あるプランであることを考えるとこのご時世として頑張っている方と言えるのではないでしょうか。リビオならではの水準になってくると思います。

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