サンクレイドル平井Ⅱ【超効率的な収納充実プラン】70㎡6,198万円(坪単価292万円)

サンクレイドル平井Ⅱ。

所在地:東京都江戸川区平井5-28-4(地番)
交通:平井駅徒歩4分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:11階建、26戸

同じ平井駅徒歩4分で2017年に分譲されたサンクレイドル平井は蔵前橋通り沿い(駅からは蔵前橋通りを越える)でしたが、こちらはゆりのき橋通り沿いで駅からは通りを越える必要もないのでさらに利便性の高いポジションと言えると思います。

そもそもそのサンクレイドル平井は10年ぶり以上の駅徒歩5分内の分譲マンションだったと思いますし、不思議なほど駅近での分譲マンションの供給が限られたエリアになるので、そういった意味での希少性は小さくありませんね。
駅前はそのように2本の大通りがあることを考えるともっとマンションが供給されてもおかしくないはずで、不思議なほど供給の少ないエリアと言えると思います。

なお、通学区の平井東小学校はゆりのき橋通りを越えた先、徒歩9分の距離感になります。

設計は協和設計、施工は東京美装興業です。

低層・中層・上層でバルコニー手摺の設えを変化させ、なおかつ、外壁の色味や質感にも変化を与えることで小規模ながら印象に残るデザインになっていると感じますね。

特に上層2フロアのバルコニー手摺は、バルコニー床の側面からガラス手摺が立ち上がるものとしており、これまでのサンクレイドルシリーズの中でも随一と言っていいぐらい洗練された印象を受ける物件でしょう。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、四方に開口部を有したプランになります。南東は10階建のマンションがあるので影響は小さくないものの、この上層階住戸からであればメインバルコニーのある南西方向に視界抜けが出てくる良好なポジションになります。

間取りとしては、居室畳数割合77.7%だったサンクレイドル木場公園Ⅱのプランを思い出す超効率設計ですね。

こちらの専有面積に占める居室畳数割合は75.0%((12.3畳+3.9畳+6.2畳+5.6畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷70.20㎡)と木場公園Ⅱほどではないものの、負けず劣らず玄関廊下を限界までコンパクトにしており、その収納の充実具合からしても非常に効率性の高いプランであるのは間違いありません。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

洋室全室がリビングインな上、いずれの洋室も引き戸やウォールドアでLD隣接になっていない(LDと一体利用が不可能)のは少々気になる点ではあるものの、3.9畳という大きさのあるオープンキッチンも相まり専有面積以上の広がりを感じることの出来るプランという印象ですね。

ちなみに、玄関出てすぐのところがエレベーターホールであり、玄関を出た際にエレベーター待ちの方から住戸内が見えてしまうのは少々気になる点になります。

坪単価は292万円。当物件には30㎡台もありそういったコンパクトプランは当然のようにさらに高い坪単価300万円超の設定になっています。当プランは上層階でこの水準なのでファミリータイプなりに多少なりともグロスを抑えてはいるようです。
ただ、サンクレイドル平井の上層階よりも1割弱高くなっていますし、優に6,000万円を超えるグロスはわりとパンチ力がありますね。

当物件はそのように30㎡台の1LDKで単価を伸ばせているわけですし、ブランド力に欠ける中小デベロッパー物件であることを考えるとファミリータイプの単価はもう少し抑えられていると良かったようには思います。
まぁ、平井駅では現状他に新築の選択肢がありませんし、トレンド通りの駅近であればこのようなお値段設定でも問題ないということでしょうか。

ちなみに、ファミリータイプ中心だったサンクレイドル平井は平均坪単価約250万円、同時期に分譲されたガーラレジデンス平井は平均坪単価約255万円という水準でした。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、価格帯的に水回りの天然石天板仕様がないのも仕方ないでしょう。
トイレ手洗いカウンターがないのは残念ですが、浴室照明はダウンライトですし、食洗機も付いています。

管理費は335円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしながら300円を超えておりかなり高いですね。小スケールとは言えもう少し安くあって欲しかったです。

駐車場は全6台で機械式になります。

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