ブランズタワー芝浦【長谷工単体(設計・施工)ながら最高クラスのクオリティ】27階86㎡17,200万円台(予定)(坪単価約663万円)

ブランズタワー芝浦。

所在地:東京都港区芝浦2-1-1(地番)
交通:田町駅徒歩8分、芝浦ふ頭駅徒歩8分、三田駅徒歩9分
用途地域:商業地域、準工業地域
階建・総戸数:地上32階地下1階建、482戸

昨年「2019年の1月」にちょっと気になるマンションその他デベロッパー編で取り上げていた「芝浦2丁目計画」がこちらの物件になります。

建築主が長谷工単体だったため当時の記事では「長谷工単独の32階建延床面積53,000㎡超の結構大きなタワマン」と書きましたが、結局は東急不動産を筆頭に近鉄不動産、京急電鉄、相鉄不動産も加わった5社のJVになりました。

物件名が「ブランズタワー」であることからお分かりのように東急の持分が多いのですが、設計・施工は「長谷工単体」なわけですし、ご近所の芝に本社を構える長谷工にとって「フラッグシップ(※)」になるであろう物件と思っていたので「ブランド名」まで譲った上でのJVというのは少々意外でしたね。

※ちなみに、「長谷工単体」での設計・施工による32階建というのはルミナリータワー池袋を超え首都圏においては過去最高階層のものになります(スケールではプライムパークス品川シーサイドザ・タワーが最大。また、関西ではもっと大きなものもあります)。

ただ、東急不動産はブランズタワー豊洲を分譲中ですし、実績のある5社のJVとなったことでよりクオリティの高い物件になったのは間違いないでしょう(そもそもこの価格帯で売主・設計・施工全てが長谷工というのは少々心許ない印象ではある…)。

ポジションとしては、パークタワー芝浦ベイワード(正確には賃貸棟のアーバンウイング)の南側になります。

48~49階建の芝浦アイランドの4本のタワマン、47階建のキャピタルマークタワー、34階建のグローバルフロントタワーなどには高さ・スケール共に及びませんが、そう遠くないところに東~南にかけて運河が通っていることもあり、中層階以上のお部屋からは東~南にかけてオーシャンビューが望める特等席であり、魅力的な眺望がありながら再開発も進行中の田町駅まで徒歩8分というバランスの取れたポジションになります。

田町駅の東口タワマン(分譲)で最も駅に近いのは芝浦アイランドグローヴタワーとキャピタルマークタワーの徒歩8分ですので当物件もそれに並ぶことになりますし、徒歩10分のグローバルフロントタワーほどは屋根付きデッキ(まだ全体は完成していない)の箇所を通れはしないものの、駅前のステーションタワーの開発により一般的な徒歩8分よりも快適なアプローチになるという点にも魅力を感じることの出来る物件でしょう。

なお、現状の通学区は芝浦小学校で徒歩12分とわりと距離感がありますが、そのステーションタワーとみなとパーク芝浦の間に芝浦第二小学校(仮称)が2022年に開校する予定です。大分近くなりますし、当物件の引渡し予定も2022年1月なのでタイミング的にもよさそうですね。

公式ホームページ
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お部屋は86㎡の3LDK、南東角住戸です。上述のように南~東にかけてパノラマオーシャンビューを望めるお部屋で、レインボーブリッジビューはもちろんのこと、日照的にも一般的に最も人気の南東角ということで物件内では最も恵まれたポジションに他なりません。

30~32階の上層3フロアは「ラグジュアリー」グレードということで全戸100㎡超のプランニングになっており、それらに比べると一般的な面積帯にはなるものの、29階以下では最大級(最大は88㎡)のプランで、そのポジションに恥じないしっかりとした大きさが確保されていると言えます。

窓際の下り天高は2.05m(サッシ高は2.1m)ととかく眺望が売りになる「湾岸タワマン」としては少々物足りない印象ではありますが(あと10cm欲しかったですね)、最大天井高自体は2.6mと評価出来る水準です。

コーナー部分のダイレクトサッシはしっかりとした幅がありますし、長谷工単独での設計・施工のタワマンとしては今までで最も迫力のあるものと言っていいかもしれません(首都圏においては)。

ザ・山王タワー品川タワーレジデンスはサッシ幅が今一つでしたし、王子飛鳥山ザ・ファーストタワーレジデンス、プライムパークス品川シーサイド、そして高さ・幅という点では素晴らしかったローレルタワールネ浜松町もサッシをわりと「室内からの視線に近い位置で上下2つに区切っていた」ので(要するに上下方向に一枚ガラスを使っておらず窓枠が視線を邪魔する)、どことなく長谷工感が助長されてしまっていたのですが、この物件の開口部の造りはいわゆるスーゼネ設計・施工(むろん例外はあります)のタワマンと遜色なく、超高額タワマンとして違和感のないものになっていると感じますね。
※こういった点は外観から受ける印象にも大きな影響を与えます。

一方で東面の柱の食い込みはかなり気になる点で、かなり立派な坪単価を考えると下り天高と共にもうひと頑張り欲しかったとは思いますけれどもね…。

なお、29階以下のプランでも40㎡台を除くと廊下から洗面室床・トイレ床までがタイル貼になっていますし、ゆとりを感じる造りの玄関などからも高額住戸らしさを感じることは出来ます。

坪単価は予定価格で約663万円。上述のように29階以下では日照・眺望的に最も人気のある方角ですので最も高額な単価設定になっているのは当然と言えるでしょう。

ただ、最大天井高が20cm高くなる(下り天高も同様)ラグジュアリーグレードの南東角(30階)でも坪単価730万円ほどの設定であり、そういったお部屋と比較すると少々強めな印象ではありますよね。天高も異なるラグジュアリーグレードとの単価差はもっとあってしかるべきだと思います(100㎡超プレミアムも考慮すべきですし…)。

高層階角住戸でも坪単価400万円(プレミアムグレード除く)に満たなかったグローバルフロントタワーと比べここまで上昇するとは思わなかったというのが正直なところですね(グローバルフロントタワーは低層と高層の単価差が異常に小さかった物件で高層階に人気が集中した物件ではありますが…)。

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