クリオラベルヴィ関内【販売タイミング早過ぎない?】2階32㎡3,898万円(坪単価397万円)

続けて、クリオラベルヴィ関内。

設計はスタイレックス、施工は南海辰村建設で直床です。
当物件の物件概要を見て驚いたのは竣工時期が2021年12月という点です。

大規模物件であれば販売戸数が多いのでこのような時期から青田売りするのはごくごく一般的なことですが、総戸数60戸のこのスケールで2年近く前から???
販売に自信がないのか、東京五輪後は相場が下落すると見ているのか、本当のところは分かりませんが、いずれにしろ早め早めを心がけることでリスクを抑えたい意図があるのは間違いないでしょう…。

なお、デザインに関してはかなり特色のある物件になります。
20~40㎡台の総戸数60戸というスケールしかありませんので、もっと淡泊なものになっていてもおかしくないのですが、デザインに拘る傾向のある明和地所らしく個性的な設えです。

ここ以上に高額だったクリオラベルヴィ武蔵小杉カルムほどの特別感はないものの、低層~上層までバルコニー手摺を4パターンに分けており、上層に行くにつれて徐々にガラス部分が多くなる設計はなかなかに素敵ですね。
2パターンとか3パターンぐらいは結構あると思うのですが、4パターンにすることで徐々に変わっていく様子が強調されますし、一見のインパクトはなくともジワジワとくる感じでなかなか素敵だと思います。

また、エントランス周りもかなり個性的です。
道路沿いとエントランスアプローチ側面には壁面緑化を取り入れ大理石調の白を基調としたカラーリングとの相性は抜群ですね。

エントランスホール内などにはあえて斜めに側壁を歪ませており、かなりアーティスティックな設えになっています。

前回のクリオラベルヴィ関内

公式ホームページ
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お部屋は32㎡の1LDK、北西向き中住戸です。駅近の低層階ですので視界抜けは得られないものの、接道したポジションですし道路の向かいも平地の駐車場や比較的背の低い建物なので圧迫感などはありません。

間取りは20㎡台のスタジオタイプに比べれば大きいものになります。
ただ、1LDKとしては小ぶりな部類であり、間取りが細長いがゆえの難しさを感じてしまうプランですね。

当物件は南東方向に背の高い建物が隣接しているがゆえに全戸北西向きのプランニングになっており、各プランのスパンは豊かとは言えません。

スパンがイマイチゆえに奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が長めで、LDK内の実質的な廊下部分も含め廊下による面積消費がかなり大きいのが気になりますね。

当プランはキッチンの向かいに2WAYのマルチクローゼットを設けることでどうにかして空間を有効利用させることを考えてはいるようですが、やはり廊下状のスペースはちょっと勿体なく感じます。

一方、連窓サッシを採用したことでスパンのわりに開口部がしっかりしているところは評価できる点でしょうか。

坪単価は397万円。スタジオプランに比べると面積が大きくなりグロス価格が嵩む分多少単価が抑え目ではあるものの、先ほどの2LDKに比べると明確に強い単価設定です。
低層なのにほぼ400万円ですし、やはり強気な印象が拭えません。

同じ駅距離の近隣の築浅賃貸マンションにザ・パークハビオ横浜関内がありますが、このぐらいの大きさだと賃料は14万円ぐらいになるはずで、この価格だと表面利回りは4.3%ほどになってしまいます。

山手線内側とかの新築都心物件ならば納得の水準ですが、このあたりでこの利回りはどうでしょうか。

むろん実需で検討される方もいらっしゃるとは思いますが、クリオラベルヴィは半投半住を謳っているわけですしせめて低層階(一般的な低層階の方が利回りは高くなりやすい傾向にある)はもう少し目に優しい単価帯であって欲しかったですね。

設備仕様面は、コンパクトプラン中心の物件ですのでディスポーザーは当然ありませんし、食洗機も見当たりません。ただ、トイレ手洗いカウンターはついていますし、キッチン天板もフィオレストーンなので悪くないでしょう。ちなみに、20㎡台のスタジオタイプにもしっかりと床暖房が付いています。

管理費は271円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、小ぶりなスケールが影響し少々高めの水準です。

駐車場は全12台で機械式になります。

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