ジーエスグランド文京千駄木【須藤公園を望む絶妙なポジション】5階77㎡9,980万円（坪単価430万円）

ジーエスグランド文京千駄木。

所在地：東京都文京区千駄木3-1-14
交通：千駄木駅徒歩2分、日暮里駅徒歩11分、本駒込駅徒歩12分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上4階地下2階建、33戸

谷口ハウジングのジーエスグランドを取り上げるのはジーエスグランド代々木上原、ジーエスグランド永福町に続き3物件目になります。

あまり名の知られたデベロッパーではなくこの物件も含め小ぶりなものにはなるのですが、なかなかに良い立地の物件を供給する印象のあるデベロッパーですね。

立地を厳選しているから供給が少ないのかもしれせんし、当物件の立地もかなり絶妙です。
千駄木駅徒歩2分ということからもお分かりのようにいわゆる高台ではないものの、ちょうど当物件の付近から標高が高くなっているところで、住戸によっては視界的な魅力も少なくありません。

千駄木駅のある不忍通りからはわりと奥まっているので駅近ながら落ち着きのあるポジションですし、北方向すぐのところに須藤公園（木々が豊かな公園で滝や藤棚もある）があるというのも大きな魅力になるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は77㎡の3LDK、西・南・北の三方に開口部のある最上階プランになります。西方向はより標高の高い高台エリアになるためこの最上階住戸でも視界が抜ける感じではありませんが、南～西にかけての日照は申し分ありませんし、北にあるルーバルからはその須藤公園の借景が望めるというのも絶妙で、かなり希少性のあるお部屋と言えると思います。

間取りはそのような魅力的なポジションなりにそこそこの大きさのものになっています。このような魅力的なポジションであれば80㎡超まであっても良かった印象ではあるものの、やはり駅近物件ということもあってか30～50㎡台が多くなった物件でもありますし、ブランド力のある物件とは言い難いので億超えとなるような立派な面積帯のお部屋を供給するには勇気がいるということでしょう。

プランは柱の食い込みが見られはしますが、低層建ゆえに柱自体は太くありませんし、三方角住戸となったことでお手本のようなT字に近い玄関廊下が実現しているのは評価出来る点になると思います。

南＝日照、北＝眺望（須藤公園）というポジションになるのでこの専有部形状だとLD単体でいいとこどりすることが出来ないのが残念ではあるものの、斜線制限に伴いかなり大きなルーバルを確保することが出来ていますし、これは本当に稀有なポジション・プランと感じますね。

坪単価は430万円。同時期分譲になるプラウド文京千駄木ヒルトップの上層階よりは遥かに安いのはもちろんのこと（流石にグレード感などが違い過ぎますし、条件の良いお部屋の面積帯も全くもって違います…）、近年このエリアで供給されたオープンレジデンシア千駄木ヒルズやオープンレジデンシア千駄木の上層階住戸よりも安い水準ですので中小デベロッパーなりのお値段設定と言えると思います。

上述のようにこの物件のポジションは高台とは言えませんが、高台立地でも眺望の良い物件というのは高台の端に位置している物件だけなのは言うまでもありませんし、当住戸の須藤公園の借景を考えるとこのご時世にしてはなかなか魅力的な水準なのではないでしょうか。