ジーエスグランド文京千駄木【駅近の「ちょっとした高台」】3階43㎡4,980万円（坪単価381万円）

続けて、ジーエスグランド文京千駄木。

設計はジーシーエムコーポレーション、施工は谷口実業（グループ会社）です。

従前こちらにあった団子坂マンションは擁壁の上、東側道路からは一段高い位置に立っていたはずで、敷地への入口は須藤公園の向かいだったと思うのですが、当物件は東側の一部を道路と同じグラウンドレベルまで掘り下げることで駅からの道程をフラットアプローチとすることが出来ています。

なお、その東側道路に面した部分が建築基準法上の地下2階に該当し、住戸部分は地下1階～地上4階（事実上の1～5階相当）になりますね。

東側には道路の向かいに同じような高さの講談社の社宅があるので、視界が妨げられる住戸もありますが、駅近ながら「ちょっとした高台」ではあるので上層階の条件はなかなかに良いものになります。

スケール的には小ぶりな物件になりますし、大手財閥系の高額物件のようにグレード感で勝負するような物件ではありませんのでとりわけ目立つ共用部やデザインがあるわけではないのですが、バルコニー手摺を部分によって使い分けており（フロア単位とかではなく不規則な感じ）、単調なデザインでないのはそれなりの高額物件ゆえの取り組みなのでしょう。

前回のジーエスグランド文京千駄木。

公式ホームページ

お部屋は43㎡の1LDK、東向き中住戸です。建築基準法上は2階となるお部屋ですが、東側グラウンドレベルは上述のように地下2階ですので一般的な平地の物件で言う4階と同等の高さになります。東側には講談社の社宅がありますので視界は良いものと言えないものの、南東・北東には抜けが出てきますし、けして悪いポジションではありません。

間取りとしては、近年の都心部1LDKの中ではむしろ大きな方になるでしょう。

LDの入口付近に実質的な廊下部分がわりと大き目に混入してはいるものの、巨大な2WAYのウォークインクローゼットを設けるだけの余裕のあるしっかりとした大きさの1LDKになります。

スパンのわりに開口部が小さめな点、バルコニー側ですら柱の食い込みが見られる点、さらに、ベッドルームの引き戸の開きが中途半端である点も残念ではありますが、価格帯からするとあまり文句は言えないかな…。

坪単価は381万円。駅近である時点でそれなりのお値段になるのが相応ですので目立って安いとまでは感じませんが、グロスが嵩んでくる50㎡以上などではなく40㎡台の1LDKでのこの単価ならばこのご時世としてはリーズナブルな方ではあるでしょうね。

40㎡までの1LDKならば400万円ぐらいでも十分に行けたように思いますが、上述のように近年の1LDKとしてはしっかりとした面積が確保されグロスが嵩んでくることが影響しての単価水準ということになると思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンター、浴室のフラットラインLED照明など、単価的に大きな違和感のないものになっています。

管理費は280円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件ですので悪い水準ではないでしょう

なお、駐車場はありません。擁壁上の特異なポジションの敷地が影響しているのでしょうか。ただ、駅近の30～50㎡台が中心のマンションなので利用したい方は少なそうです。