オアーゼ品川レジデンス【社員寮と一般賃貸の共存】7階51㎡225,000円（坪賃料14,645円）

本日は高級賃貸を取り上げる恒例の【賃貸版】です。

まずはこちらです。
オアーゼ品川レジデンス。

所在地：東京都品川区東品川4-24-2（地番）
交通：品川シーサイド駅徒歩3分、青物横丁駅徒歩7分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建、248戸
築年：2020年

品川シーサイド駅、イオン品川シーサイドショッピングセンター至近の好立地のスケール感のある賃貸マンションになります。

ポジションとしては同じ海岸通り沿いで2017年に分譲され昨年末に完成したばかりのグランドメゾン品川シーサイドの杜の南側隣接地になります。

総戸数248戸ということでかなりスケール感のある物件なのですが、この「オアーゼ」はルミレイス豊洲の記事で書いているように丸仁ホールディングス所有の賃貸マンションブランドの1つになりますね。

なお、この物件の純粋な賃貸住戸は「5階以上の3分の1程度」であり、「1～4階にあるおよそ3分の2」は法人向け社員寮として一括で運用を行うという珍しい方針とのことです。248戸を普通に埋めるのも簡単ではないのは言うまでもありませんが、この規模の社員寮をタイムリーに探している企業というのもそうはいないはずで、今後どのように埋まっていくのか少々興味深く感じる物件ですね。

設計・施工は東急建設です。
大規模とは言えワンルーム中心の賃貸マンションになりますので、外観にとりわけ高級感を覚えることはありません。

ただ、バルコニー手摺周りに工夫が施されたことで立体感のある建物になっていますし、ホワイトを基調とした爽やかで手堅いデザインなのは悪くないでしょう。

共用廊下は内廊下が採用されていますし、曲面なども用いた柔らかなデザインのエントランスホールも良い雰囲気ですね。

公式ホームページ

お部屋は51㎡の2LDK、南東角住戸です。南側は道路の向かいに当物件よりも背の高いマンションがありますが、建物自体が敷地端からわりと離れたところに立っているのでこの7階住戸からであれば南側からの日照は何ら問題のないポジションになります。
東側は海岸通りなので静かな環境とは言い難いものの、道幅があることで駅前の高層ビル群とはそれなりに距離が図れていますし、駅徒歩3分でのこの条件ならば上々のものと言えるでしょう。

間取りとしては50㎡をわずかに超えたに過ぎないいかにも賃貸マンションらしいプランニングになります。

ただ、品川区のワンルームマンション条例は一定数の「40㎡以上」の住戸を設ければ良いので、そういった意味では少しゆったりとした面積帯ということにはなるでしょうね。

室内部分はさして特色のないプランではあるのですが、こちらのプランを取り上げた1つの理由に大きなバルコニーがあり、分譲マンションでもあまり見ない設計だと思います（フルバルコニー設計のタワマンならば珍しくはありませんが…）。

板状マンションの妻面（東面）にこのようなしっかりとしたバルコニーが設けられることは稀ですし、デザイン面も考慮し、東側が斜めにカットされているのが印象的ですね。

東面もしっかりとした奥行があるわけですからどうせならば柱もバルコニー内にアウトフレーム化して欲しかった印象ではありますが、ワンルーム中心の賃貸マンションであることを考えると南側だけでも柱がアウトフレーム化されているのは評価出来る点ですし（ワンルームプランは基本的にバルコニー側でも柱の食い込みがある）、50㎡ちょっとの2LDKなりに効率性を重視しているという意味でも悪くないプランでしょう。

坪賃料は14,645円。最上階角住戸とは言え、とりわけ条件の良いポジションではありません。しかしながら、近年の賃料高騰の波に乗って50㎡台の2LDKプランにありがちな20万円台前半の賃料設定になっています。

分譲マンションならばオーソドックスな面積帯になってくる50㎡台中盤（住宅ローン控除が適用可能な大きさ）で20万円台前半というのがどちらかというとメジャーではあるのですが、近年の賃貸物件では50㎡ちょっとのプランが増えてきておりその大きさでも50㎡台中盤顔負けの賃料水準（グロス）とすることで収益性を高めているようです。

20万円台前半までならばサラリーマンディンクス世帯でもかなりのニーズがあり貸しやすさを考えるとオーナー側も賃料を25万円程度までに抑えるのが望ましいということも多分に影響していると思います。

設備仕様面は、ディスポーザーやトイレ手洗いカウンター、そして食洗機などもない至ってシンプルな賃貸仕様になります。