パークホームズ月島二丁目【定借ながら落ち着きある駅徒歩3分】9階70㎡7,330万円(坪単価345万円)

パークホームズ月島二丁目。

所在地:東京都中央区月島2-1702-1(地番)
交通:月島駅徒歩3分
用途地域:第二種住居地域
階建・総戸数:10階建、46戸

物件名からも分かるように駅南の月島2丁目に誕生する物件で、東仲通り沿いになるので清澄通りや佃大橋通り沿いの物件とは異なり駅近ながら落ち着きのあるポジションです。

ただ、月島駅界隈は駅徒歩3分圏内の物件が数多くありますし、ましてここは定期借地権(約71年。地主は救世軍で、南東側隣接地も救世軍の建物)ですので、少なからず価格で勝負して欲しい物件ということにはなるでしょうね。

プランは50~70㎡台で構成されており、一般的な構成という印象ではあるものの、駅近ながら40㎡台がないのは定期借地権であることが考慮されてのものかもしれません。

定期借地権は所有権に比べるとどうしてもリセールしづらくはなるので、永住するぐらい腰を据えての購入が吉ですし、基本的にはゆったり目のプランニングが適していると思います。
そういう意味では50㎡台も微妙っちゃ微妙ですが…。

なお、通学区は月島第三小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、東角住戸です。北東側は戸建エリアを挟み8階建のガーデンハウス月島がありますが、この上層階住戸ならばそれを越えるぐらいの高さにあり、さらに、南東~東にかけては朝潮運河の先まで視界抜けが望めるという物件内でも魅力の高いポジションになりますね。

お部屋はギリギリながら70㎡に乗せており、物件内では最大級のプランになります。

玄関(当物件にはスマートロックシステムが導入されておりちょっと特殊な取り組みがなされています。詳細は次記事)は効率性を意識したコンパクト目の設計ながらもプライバシーに配慮した動線になっているのは評価出来る点で、充実した収納などからも効率性の高さが窺えるプランになります。

ただ、洋室全室がリビングインであるのに加え、洋室2のかなり歪な設計、そしてオープンキッチンに出来ていない点も少々残念ではありますね。

むろんオープンキッチンか否かは好みに左右される点ではあるのですが、3LDKとしてけして大きなプランではありませんのでLDKとして空間的な広がりが得られるオープンキッチンの方が手堅いようには思います。

また、前建の影響を受ける低層階はさておきこういった上層階はLDの南東側までバルコニーがあっても良かったような印象ではありますね。
昨今の都心部は室内干しが主流ですが、大通りに面していないこの地ならばバルコニーに洗濯物を干したい方などもいらっしゃる気がしますし…。

坪単価は345万円。ほぼ同じ面積帯でプラン的にも似ている南角よりも気持ち安い水準です。眺望的にはこちらの方が魅力があるように思いますが、日照時間が考慮されてのものでしょうか。

また、前建の影響を受ける低層階は320万円前後の水準で思っていたよりも上下の単価差が小さい印象になりますね。

なお、定借物件らしく当物件の販売価格には権利金と前払地代が含まれており、当住戸で言うと、販売価格のおよそ56%が建物代金、残りの44%ほどが権利金と前払地代という構成になっています(権利金と前払地代は専有面積に比例するため面積あたりの単価は一定です。つまり、条件が良く販売単価が高いお部屋ほど販売価格に占める建物割合が高くなるということです)。

そのように販売価格にかなりの金額の権利金と地代が含まれているにもかかわらず地代(解体積立金含む)は139円/㎡とそれなりの金額になるのでもう少しパンチのある販売単価であって欲しかった印象ではありますね。

ちなみに、当住戸の権利金及び地代相当分約3,244万円を定借期間約71年を使い計算すると月々約542円/㎡になり、139円/㎡と合わせると681円/㎡になりますので土地部分の固定資産税等が不要なことを考えても結構な金額になりますね。

月額の地代(解体積立金含む)だけならば土地の固定資産税と大きな差はないはずで、所有権よりも負担少なく住めればそれでいい、単純に71年住んだ後のこと(価値)はどうでもいい(期待しない)、ということであれば所有権よりも魅力があるのだとは思いますが…。

なお、権利金や前払地代云々のお話しはブランズシティ世田谷中町のコメント欄で解説しておりますので気になる方はそちらもどうぞ。

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