オープンレジデンシア小石川播磨坂【播磨坂至近の文教エリア】6階70㎡9,610万円(坪単価452万円)

オープンレジデンシア小石川播磨坂。

所在地:東京都文京区小石川4-221-9他(地番)
交通:茗荷谷駅徒歩6分
用途地域:第二種住居地域
階建・総戸数:地上10階地下1階建、41戸

惜しくも播磨坂の桜並木沿いとはならないものの(一区画内側)、春日通りから1本入った落ち着きがありながらも駅徒歩6分の利便性も享受できるバランスの取れたポジションになります。

また、文教エリアの多い文京区の中でも茗荷谷界隈は人気が高く、当物件は通学区の窪町小学校まで徒歩9分、さらに竹早が徒歩6分、お茶ノ水女子と筑波も徒歩10分ちょっとになるので国立小に通わせる(通わせたい)ご家庭にとっても非常に魅力の高いポジションと言えるでしょう。

敷地面積500㎡ちょっとのオプレジらしい小ぶりな物件ではあるものの、上層階プレミアム住戸には80㎡超から100㎡弱のプランが設けられており、そういった文教エリアであることを加味したプランニングという印象を受けますね。
※オプレジの常ではあるものの、プレミアムプランがありながらも駐車場が1台もない(来客用のみ)ところにチグハグさはありますが…。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、東角住戸です。南東側は5階建のマンションを越えるぐらいの高さにありますし、北東方向は道路の向かいに2~3階建の建物といった感じになります。広域での視界抜けが得られる感じではないものの、前建までの距離はしっかりと確保出来た良好なポジションですね。
洋室1に設けられた南西方向の開口部からは日照もかなり得られそうです。

間取りとしては、そのプレミアムプランには及ばずともファミリータイプとして違和感のない70㎡を確保しているのは良い材料でしょう。

オプレジらしく右も左も柱がガッツリ食い込んだ設計は褒められたものではありませんが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクトな設計なので効率性がとりわけ悪いとは感じませんし、収納配置を工夫したことで居室形状も良いものにしようとする努力は窺えますね。

そのように柱間を埋めるべく南東面に収納を多く配置してしまったので、せっかくの角住戸ながら南東面(妻面)の開口部が少ないのは非常に残念な点ではありますが…。

また、効率性や全室に開口部を設けるという意味ではLDが角位置になっていない(二面採光になっていない)のはやむを得ない点にはなってくるのですが、中層階以上ならば南東面の条件も良好なわけですし、LDはもう少し色気を感じるような空間設計であって欲しかったとは思いますね。

リビングインの洋室2室共に引き戸を開くことでLDと一体利用可能な設計になっていないので、気軽に広がりのある空間を実現しづらいのも残念です。

坪単価は452万円。6階建で平均坪単価約415万円だったオープンレジデンシア小石川五丁目と同じ階数で比較するとほとんど差を感じることのない設定(むろん方角によって差はあります)で、その2016年の分譲時は相場が頂点のまだ一歩手前という感じだったことも考慮するとこのご時世としてまずまずの水準と言えると思います。

上層階のプレミアムプランでも坪単価500万円ほどであり、中ほどから上限にかけての単価が思っていたよりも伸びていない印象を受けますね。

プレミアムプランといってもとりわけ高級感のある内装が採用されていたり、天井高が高いといったことはありませんが、現実を見たお値段設定にはなっていると思います。

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