オープンレジデンシア小石川播磨坂【一瞬「外廊下」かと思う稀有な居室配置】3階60㎡7,890万円（坪単価434万円）

続けて、オープンレジデンシア小石川播磨坂。

設計は長谷建築設計事務所、施工は古久根建設です。
この組み合わせはオープンレジデンシアシリーズの中でも高額なラインで見かけることが多く、オープンレジデンシア恵比寿ザ・ハウス、オープンレジデンシア代々木上原ヒルズなどが代表作になるでしょうか。

スケール感のある物件ではありませんので共用部にゆとりを感じることはありません。ただ、実績豊富な長谷建築設計事務所によるデザインはオプレジの中では最上級のものと言え、当物件はバルコニー周りの繊細な造りが印象的です。

バルコニー手摺はガラス手摺を中心としつつも部分部分にルーバー手摺を取り入れており、シックなトーンの外壁との相性も良いですね。

一方、かなり高価格帯になる物件ながら前回取り上げたプランに限らず全般的に柱の食い込みが非常に目立つ設計面は残念ですね（設計会社が悪いのではなく、デベロッパーの方針によるものでしょう…）。
オプレジシリーズはバルコニー側ですら柱が食い込むケースがほとんどですので驚きこそないものの、近年はオープンレジデンシア中野平和の森公園ようにアウトフレームに力を入れる物件もあるにはありますし、このような価格水準の物件ならばもう少し頑張って欲しかったと思わずにはいられません。

なお、共用廊下に内廊下設計が採用されている点は1つの魅力になってくるでしょうか。

前回のオープンレジデンシア小石川播磨坂。

公式ホームページ

お部屋は60㎡の2LDK+S、北東向き中住戸です。
前建は2〜3階建ですし、接道もしているので低層階でもまずまずのポジションになります。

間取りは一言で言うならば「一瞬外廊下かと錯覚するプラン」でしょうか。

洋室3の行灯部屋は内廊下ならば仕方ないとは思うものの、サービスルームの位置はなかなか凄いですね。笑

外廊下ならばこの位置に居室があり、外廊下側に
開口部を施す設計がメジャーですが、内廊下でこれは…。

リビングインの洋室2とは異なりノンリビングなのでそのようにサービスルームになってしまうわけですし（建築基準法上、リビングに引き戸などで面していればリビングと一体で居室要件（採光要件）を満たすか否かの判定が出来る）、普通に2LDK（サービスルームなし）で良かったのではないかと思いますよね。

60㎡は2LDKにしてはちょっと大きいのでグロスが嵩みはしますが、お子さんが小学生のうちならば2LDKでも十分いけますし、そもそも日照がほとんど得られない方角であることを考えるとファミリーニーズに必ずしも拘わることなく50㎡台中盤のディンクス向けのプランでも良かったのではないでしょうか。

坪単価は434万円。廊下は短めではありますが、バルコニー側の柱の食い込みに加え、LDと洋室2の間にも柱が丸々1本入っているので効率的なプランとは言えず、実質単価は若干上と見たほうがいいと思います。

先ほどの上の階の角住戸とそれほど差はなく、そういった住戸と比べるとやや強気な印象を受けますね。グロスがそれほど嵩まない面積帯であることも影響しているはずですが、エリア的・立地的にはファミリーに最もフィットしていると感じますので、3LDKに比べて単価が強めになるのが相応とは言えないでしょう。

なお、近年の周辺事例としてはオプレジの小石川五丁目の他にザ・サンメゾン文京小石川の平均坪単価約425万円があります。

設備仕様面は、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板などが付いています。
少戸数のためディスポーザーはないのは仕方ないにしても、廊下床や水回り床がタイル貼でないのはひと頃のオプレジと比べるとやや物足りない点でしょうか。

管理費は282円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小ぶりなスケールの内廊下物件ですのでこんなものでしょう。
ちなみに、管理は「通勤」ではなく「巡回」になります。

なお、駐車場は1台のみで来客用の平置とのことです。