横浜関内プラッツ【腑に落ちない60㎡台の2LDKばかりなプランニング】66㎡6,900万円台(予定)(坪単価約348万円)

横浜関内プラッツ。

所在地:神奈川県横浜市中区長者町4-10-2(地番)
交通:伊勢佐木長者町駅徒歩2分、関内駅徒歩6分(日ノ出川公園内ルート)、日ノ出町駅徒歩12分、日本大通り駅徒歩15分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:10階建、40戸(地権者住戸10戸含む。他店舗1戸)

当物件のデベロッパーは東急不動産、大和ハウスの2社なので「JVゆえのネーミング」なのかと一瞬思ったのですが、「プラッツ」ってどこかで聞いた覚えがあり調べてみたら…、そうか文京春日プラッツがありましたね。

2010年に分譲された文京春日プラッツは20㎡台中心の物件ですが、東急不動産単体によるもので、東急不動産が今後もこのブランドを継続していくかどうかは定かではないものの、そこから来ているのは間違いないでしょう。
※東急不動産は2000年代半ばまでは「クオリア」ブランドでコンパクト目のプラン中心の物件を供給していましたが、近年(と言っても既に10年近く前)はその文京春日プラッツぐらいのはずで、マンション価格高騰で多くのデベロッパーがコンパクトに傾倒する中でもファミリータイプ中心の供給を続けてきています。

そんな当物件は伊勢佐木長者町駅徒歩2分、関内駅徒歩6分という交通至便なポジションですし、そのような背景のある「プラッツ」ブランドであることを考えると(音の響きからしてもあまり「ファミリー」の印象はなくコンパクトマンションの感じがしません?)、20~40㎡程度で構成されていても何らおかしくなかったのですが、意外にも「ほぼ60㎡台」の構成になります。

低層階に地権者住戸(10戸)が集中しており、そことの兼ね合いで2階にのみ20~30㎡台の分譲タイプがあるのですが、それ以外の分譲住戸は全て60㎡台というわりとゆとりのある極端な設計なのです。
さらに言うと、その60㎡台の全てが「純粋な2LDK」でありどういう意図(経緯)があるとこういった極端過ぎるプランニングになるのか聞きたいぐらいですね(汗)。

ちなみに、当物件の建築主は大和ハウス工業ですし、設計・施工も大和ハウス工業なのでこの極端なプランニングは大和ハウスの意向になるのだと思います(東急は大和ハウスから持分の過半数以上を買い取り現在の形になったはず)。地権者さんのいる等価交換プロジェクトですので、地権者住戸以外を賃貸(大和ハウスの賃貸ブランド「ロイジェント」など)とする選択肢があったかどうかは定かではないものの、色々と不思議な物件だなと。

同時期分譲になるクリオラベルヴィ関内もある意味ちょっと面白い物件なのですが、それはまた別の機会に…。

さて、話が横道にそれまくりなので立地の話に戻しましょう。

そのような駅前立地ですし根岸道路沿いに位置しているので静かな環境とは言い難いものの、敷地南西が根岸道路、南側が交差点になっているので前建までの距離が十分に図れており、中層階以上においてはかなり日照面(全戸南西向き)で恵まれていることがこのようなファミリータイプ中心の設計につながっているところはあるのでしょう。

また、駅前のイセザキモールはもちろんのこと、根岸道路の向かいにはSantokuもあり買物利便性も非常に高いポジションになりますね。

ファミリー向けと言う意味では徒歩1分に日ノ出川公園があるのも良い材料になるはずです。
少し東方向に向かった寿町あたりは微妙な雰囲気ではありますが、このポジションならばそちらを通る機会はほとんどないでしょう。

なお、通学区の南吉田小学校までは徒歩12分とやや距離がありますね。

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の2LDK、南角住戸です。南西は根岸道路、南が長者町三丁目の交差点になりますのでこの上層階住戸からは視界抜けまでは得られずとも日照は抜群の環境になります。
なお、南東側道路の向かいには12階建のリッシュアヴェニュー横濱関内がありますが、近隣物件よりも敷地南西端からセットバックされた位置に立っているのでこの住戸からの南東方向の視界に与える影響は小さくなっています。

間取りはそのように不可思議なほど大きな2LDKになります。当物件には中住戸にさらに大きな67㎡の2LDKもあり、ここいらへんのマンション価格が坪単価200万円ほどだった一昔前ならいざ知らず、上述のように多くのデベロッパーがコンパクトプランに傾倒する中での「60㎡台の2LDKのオンパレード(まして駅近物件)」、不思議で不思議で夜も眠れません。汗

最大の特長はやはり南角という最も良いポジションを活かしたLDのダイレクトな開口部で、LDの形状はともかく魅力的なものではあるでしょう。
この開口部部分を含む南西面は逆梁工法が採用されているのですが、逆梁カウンター幅は抑えられていますし、角住戸なりの開放感の高いプランになります。

角住戸ながら玄関廊下を一直線とすることで効率性を高めつつも洋室2室がノンリビングインの設計であり、大き目の2LDKなりのプランニングになっている点も評価出来る点になるでしょうか(逆に言うと、50㎡台の2LDKだとLD単体では手狭なので場合によってはリビングインの洋室とつなげて使える設計の方が都合がよい)。

一方で、66㎡の2LDKでのLD11.5畳はいかにも小さくはあるのですが、収納は充実していますね。

坪単価は予定価格で約348万円。この専有部形状では3LDK(2LDK+S)とすることは困難であり、どういう経緯があるとこのプランニング(及び価格)でゴーサインが出るのか本当に謎です…。

普通に2LDKとしてしか使えないのにグロスで約7,000万円…。平均的なお部屋でも6,000万円前後ですし、この価格帯でこのようなプランのニーズを20数戸掘り出すのは容易ではないはずで…。

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2020/06/27 (Sat) 21:38 | REPLY |   


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