ザ・サンメゾン千住大橋【世が世なら「プレシス千住大橋」】3階74㎡5,980万円(坪単価269万円)

ザ・サンメゾン千住大橋。

所在地:東京都足立区千住橋戸町1-54他(地番)
交通:千住大橋駅徒歩3分、北千住駅徒歩15分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:9階建、26戸(他店舗1戸)

デベロッパーのサンヨーホームズはサンメゾン浦和高砂エルドのような実績もありはしますが、基本的には直近のザ・サンメゾン白金台のように都内の比較的高額なエリアでの供給を主戦場としているので、こちらの千住大橋もサンヨーホームズとしては珍しい立地の物件だなぁ…と思っていたら一建設が「プレシス」として分譲予定だったものをサンヨーホームズが買い取った形ですね。

当初の建築計画では一建設が建築主になっていることが確認出来ますし、設計にオンズデコ、施工に多田建設というのもプレシス100%です(笑)。

実際、サンメゾンよりはプレシスの方がしっくりくるエリアではあるのですが、ポンテポルタ千住の目の前となる駅前立地で、南側は数十m先まで戸建などの低層建物が並んだ全戸南向きというのはなかなか良いですね。
一建設はプレシス練馬ステーションフロントを分譲中ですし、近年は特になかなか良い立地の物件を供給しますよね。

ここは全戸南向きとするのにお誂え向きな東西に長い敷地形状ですし、ポンテポルタも道路の向かい北側になるので賑やか過ぎるということもないでしょう。

隅田川沿いの少し先の南方向には15階建総戸数308戸のアクアヴィスタ、さらに西~南西にかけては15階建総戸数251戸のオーベルグランディオ千住大橋がかなりの存在感を放っているので視界面は芳しいものとは言えませんが…。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、南西向き中住戸です。そのように西~南西にかけてオーベルが屏風のように広がっているので、圧迫感はわりとあるでしょう。ただ、南方向は戸建街区になるのでこの低層階住戸でも圧迫感はなく南方向からの日照は問題のないポジションです。

間取りは物件内では最も大きなもので、「プレシス」にしちゃゆとりを感じるものですね。
※どのタイミングで譲渡されたのかは不明ですが、上述のように設計はオンズデコのままですし、基本的には一建設の意向を引き継いでいるものと思われます。

最大の特長は豊かなLDでしょうか。
74㎡というわりとしっかりとした面積のある角住戸ながら玄関廊下を一直線として効率性を高めているのでLD単体で約15畳とかなり大きな空間を確保することが出来ています。

形的にも入口付近をダイニングスペース、南側をリビングスペースとして使うのに最適なものになっていますし、開口部も充実したなかなか心地よさそうな空間ですね(1つ1つの開口部幅が短めなのはプレシスらしい点ではある)。

一方、気になる点として挙げられるのが手狭な洗面浴室でしょうか。
この専有面積でこの洗面所はいかにも小さいですし、浴室も1418ではなく1317なのです…。

坪単価は269万円。上層階は300万円近くなりますが、前建(戸建)の影響も受ける低層階なりに物件内では下限の水準になっています。

ただ、近年の近隣での供給事例として千住大橋を渡ってすぐのところのデュフレ南千住リバーサイド(千住大橋駅徒歩5分。南千住駅徒歩10分)があり、そちらの平均坪単価は約245万円という水準でしたので(申し分のないリバービュー住戸もある)、駅距離を加味しても強めの水準になってくるのかなと。

前出のオーベルグランディオ(2011年分譲。平均坪単価約165万円)、アクアヴィスタ(2013年分譲。平均坪単価約185万円)の時代とはあまりに相場が違い過ぎるので比べるのはナンセンスですが、最悪な市況からしてももう少し控えめな設定が相応だったとは思いますね。

千住界隈は千住ザ・タワー(平均坪単価約370万円)が分譲されたことで、周辺にも価格高騰の波が一段と押し寄せてきている印象があるのですが、このエリア(北千住駅が最寄りでなく千住大橋駅が最寄り)の低層階でのこの水準は少々厳しいのではないでしょうか。

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