ガーラレジデンス横浜上大岡【南面良好っちゃ良好ですけど…】5階73㎡6,350万円(坪単価286万円)

ガーラレジデンス横浜上大岡。

所在地:神奈川県横浜市南区別所1-90-5(地番)
交通:上大岡駅徒歩13分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:7階建、93戸

エフ・ジェー・ネクストと共に三信住建(※)が売主に名を連ねたわりとスケール感のある物件になります。
※「プレミアムレジデンス」という自社マンションブランドを持ってはいるが、コネクション等により入手した土地を大手を中心としたデベロッパーに売り込み共同事業(売主に名を連ねはするがブランディングは譲る)として世に送り出すことが多い。

ここは先行して分譲中のヴェレーナグラン横濱上大岡(駅徒歩11分)よりもさらに駅距離のあるポジションということで、昨今の駅近人気のトレンドからすると地味な印象を覚える物件にはなるでしょう。

ヴェレーナよりもさらに駅近い駅徒歩8分の地ではプライムパークス上大岡ザ・レジデンスも分譲されましたし、販売タイミング的にも少々厳しい印象を受ける物件であるのは確かですね。

ただ、そのようにわりとスケール感のある物件ですし、そういった背景(ブランズシティ横濱上大岡ヴェレーナシティ上大岡パークナード横濱上大岡などとも競合)も影響してかこれまでのガーラレジデンスの中で最も高級感を意識したと思われる設えで共用部などのデザインにはかなり見所のある物件になります。

なお、目の前がイトーヨーカドーである点はもちろんのこと、通学区の桜岡小学校が徒歩7分という点も魅力の1つになるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の4LDK、南西角住戸です。南側はイトーヨーカドーの平地の駐車場で、道路を挟んだ先のイトーヨーカドーの建物までは十分な距離が確保された申し分のないポジションになります。

西側は接道しており道路の向かいは戸建になるので南西方向には視界抜けも出てくる物件内でも魅力の高いポジションと言えるでしょう。

間取りとしては、そういった条件の良いポジションということで物件内では大き目のプランになってはいるものの、それでも73㎡、しかも3LDKではなく4LDKということで上述のような競合多しでデベロッパーの苦しい胸の内が透けて見えてしまうプランですね。

この面積の4LDKであることが強く影響し、入口付近に大きく実質的な廊下部分が食い込んだLD11.1畳はいかにも手狭感があります。

ただ、逆に言うとそれ以外はわりと上手に纏まっている印象ではありますね。
柱の食い込みを抑え、かつ、角住戸にしては玄関が深い位置(共用廊下から南側に入った位置)にあるので、廊下もほどほどの長さ、かつ、玄関前にはしっかりとした門扉付のポーチが確保出来ているのも好印象です。

5畳未満の居室が3室ありはするものの、いずれも形がキレイなので使い勝手に問題はなさそうですし、少なめの収納に関しても「ウォークイン」になっていない分、収納力があるように思います。

ウォークインやシューズインは流行りですし、なんとなく「ゆとり」を感じることができる設備であるのは否定しませんが、どうしても動線部(人が出入りするスペース)に無駄が生じますので工夫して上手に使わないと見た目ほどの収納力を発揮することは出来ません。

坪単価は286万円。駅徒歩8分のブランズシティやプライムパークスの上層階角住戸に比べるとかなり目に優しい水準ではあるものの、ヴェレーナグランやパークナード(駅徒歩10~11分だがこちらよりは駅に近い。ヴェレーナグランはお部屋によっては線路の影響が強い、パークナードは丘上なのでフラットアプローチではないという違いはありますが…)あたりと比較すると強気な印象を受ける水準です。

南面が平地の駐車場であることが考慮されてのものかとは思いますが、未来永劫このままの状況が続くとは限りませんし、駐車場ビュー(その先にはイトーヨーカドーの建物もあるため「眺望」という感じでもない)のポジションですので、もう少し控えめな水準であって欲しかったかなと。

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