イニシア板橋桜レジデンス【南面が石神井川(桜並木)となる買物至便の地)】70㎡6,198万円(坪単価292万円)

イニシア板橋桜レジデンス。

所在地:東京都板橋区本町29-21他(地番)
交通:板橋本町駅徒歩8分、板橋区役所前駅徒歩9分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:15階建、152戸(一般分譲対象外住戸36戸含む)

駅は近いとは言えないものの、徒歩10分圏内で南が石神井川の桜並木というかなり恵まれたポジションに誕生する物件になります。

板橋本町駅や板橋区役所前駅を最寄りとする物件は中山道沿い(首都高沿い)の物件が少なくないのですが、当物件は隣接してはいないので音の面でも大分マシでしょう。

「板橋の石神井川沿い」と言うと、シティテラス加賀プラウドシティ加賀学園通りアトラス加賀などのある加賀界隈を思い浮かべる方が多いようにあちらほど魅力的な環境が広がっているわけではないものの、石神井川沿いは板橋区内では「景観形成重点地区」として定められているので(加賀1~2丁目はそれとは別に重点地区として定められているので、「加賀1~2丁目の石神井川沿い」の基準はさらに厳しい)、敷地内が石神井川の桜や緑と連動するような計画になっているという点も大きな魅力と言えるでしょうね。

当物件のポジションは駅に向かって板橋本町商店街(板橋本町駅方向へ続く)、仲宿商店街(板橋区役所前駅方向へ続く)があるという買物至便の地ですし、子育て世代にとっては通学区の加賀小学校まで大通りを越えることなくアクセスできる点なども魅力の1つになってくるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。西側は中山道沿いに13階建のグローリオ板橋本町がありますのでこの上層階住戸でも視界的な影響はあります。ただ、それがあることで中山道及び首都高の喧騒は緩和されますし、南方向石神井川の向かいは比較的低層の建物で構成されているので日照だけでなく視界抜けも望める好ポジションになります。

間取りは、一般分譲対象外住戸(従前ここにあったマンションの所有者などの地権者向け住戸)を除くとこのプランが最も大きく、総戸数152戸というスケールある物件の角住戸ということを考えると少々拍子抜けしてしまう大きさです。

ただ、イニシアらしい「やさしいシカク」なプランニングで柱が完全にアウトフレーム化されたことによる効率性の高さと使いやすい居室形状からすると少なくとも72~73㎡の使い勝手はあるのかなと。

玄関(及び廊下)もイニシア特有のウエルカムホールプランによるゆとりある造りで、この角住戸は玄関に窓を設けることが出来ている点も非常に魅力的ですね。

一方、気になるのはLDの大きさと設計ですね。
隣り合う洋室3との間にトールスライドウォールを採用している点や角住戸なりに開口部が豊かな点はもちろん評価出来る点ではあるのですが、入口付近のわりと大きなデッドスペースが勿体なく感じます。

物入などとの関係上、LDドアがこの位置になるのは致し方ないことではあるものの、角住戸ながら洗面所がリビングインなのはあまり良いこととは言えないですし、このようなデッドスペースを含めてもLDKで14.8畳というのは手狭感があるのです。

LD単体では11畳半ばだと思いますし、デッドスペースの大きさからすると一般的な形状のLDで言う10畳ちょっと程度の広さしかない感覚になるはずです。

玄関周りに加え収納などにも豊かさを感じることは出来ますが、70㎡にしては洗面所も小さ目に感じますし、もう2~3㎡面積を大きくすることで全体的にゆとりを出せていると良かった印象ではありますね。

坪単価は292万円。低層階でも日照が得られ、かつ、桜並木ビューにもなることから低層階(270万円ほど)との単価差は小さめです。

方角は異なるものの、板橋本町駅からの距離が同じ2017年のオーベル板橋本町は平均坪単価約240万円という水準でしたので、石神井川沿いの魅力的なポジションであることを加味してもやや強気な印象を受けなくはないです。

ただ、2017年頃からは幾らか相場が上昇してはいますし、その後分譲された板橋区役所前駅徒歩4分のオープンレジデンシア板橋パークフロントが平均坪単価約295万円、新板橋駅徒歩9分のアトラス加賀が平均坪単価約290万円というところなので、そういった物件と比べるとむしろややこなれている印象すらあるでしょうか。

同時期分譲となったクレストラフィーネ板橋本町は全戸3LDKでも平均坪単価300万円超ですので、駅距離なりに差のある単価設定で、なおかつ、面積も絞っているので(3LDKなりに面積を絞っていることに関してはクレストラフィーネも同様)ニーズは十分にありそうです。

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