イニシア板橋桜レジデンス【敷地形状と景観形成重点地区指定が生み出す絶妙な南面計画】2階55㎡4,598万円(坪単価278万円)

続けて、イニシア板橋桜レジデンス。

設計は司建築設計事務所、施工は大豊建設です。

当物件の売主には「グローリオ」のセコムホームライフも名を連ねていますが、前回の記事で書いたように完全アウトフレームのきれいな居室形状やウエルカムホール設計などイニシア色100%に近い印象を受ける物件で、グローリオの入っていないマンション名からもイニシア持分が大きいことが窺えますね。

デザイン監修はイニシアクラウド渋谷笹塚の実績のある横堀建築設計事務所、ランドスケープデザインにはイニシアシリーズで数々の実績のあるいろ葉デザインが起用されており、建物外観・ランドスケープ共に注目出来る点は少なくありません。

手摺の使い分け及びマリオンにより縦のラインを際立たせることで動きを出した外観もその1つですが、最も印象に残るのはエントランスやお花見テラスなどのある敷地南端のプランニングでしょうね。

石神井川(桜並木)に面した位置にエントランスが設けられているのですが、景観形成重点地区に指定されている点などとの兼ね合いなどもあるのか敷地端との間に十分な距離が設けられており、その豊かな植栽、ゆとりある車寄せなど非常に贅沢なものになっています。

敷地南西端にはお花見テラスという石神井川に寄り添う花見に最適なテラスまで設けられており、このような地でなければ実現しない取組みがなされているのも高く評価出来る点になるでしょうね。

そもそも当物件は全戸南向き(石神井川隣接)とするのにお誂え向きな東西に長い敷地形状ですし、中山道や首都高が近いことを差し引いてもちょっとズルいとすら思うぐらいの恵まれたポジションと感じます。

一方で、そのような恵まれたポジション、かつ、スケールなりのデザイン・ランドプランを実現できていることを考えると、総戸数152戸(一般分譲住戸は116戸)というスケールがありつつの「最大70㎡(分譲プランのみ)」というあたりが消極的過ぎると感じるのも確かですね。条件の良い角住戸などには80㎡クラスがあっても十分にニーズが掘り起こせたであろう特色のある物件だと思うのです。

前回のイニシア板橋桜レジデンス

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、南向き中住戸です。当然石神井川に面した南向きで低層階ゆえに桜並木が望みやすい桜好きにはたまらないポジションになります。

当物件には40㎡台の1LDKもあるので物件内ではとりわけ小さなものではないものの、3LDK同様にグロス価格の嵩みを気にしたやや小ぶりな2LDKになります。

先ほどのプラン同様にLDの入口付近のデッドスペースが大き目である点は少々気にはなるものの、純粋な廊下自体は短めですし、完全アウトフレームの設計も良いですね。

玄関が共用廊下からしっかりと窪んだ位置に設計されていることで玄関前にアルコーブ的な空間が生まれていますし、廊下も短めに出来ているというわけです。

やはりLDが少々小さく感じるものの、洋室2のトールスライドウォールの開け閉めにより柔軟な使い方が可能なプランですし、専有面積のわりには収納が充実しているという点も長所になるでしょう。

坪単価は278万円。低層階とは言え桜の見えるポジションで日照的にも申し分ありませんので、このご時世なりに魅力のある水準だと思います。
ちなみに上層階は坪単価300万円ほどの水準になりますね。

設備仕様面は、スケールがありながらディスポーザーがないのは残念です。ただ、食洗機、トイレ手洗い器、ミストサウナなどはついていますし、イニシアらしいセンスの良い建具なども注目出来る点の1つになります。

管理費は203円/㎡。外廊下ですし、優に100戸を超えるスケールがありつつもディスポーザーを導入していないことを考えると案外安くないですね。

駐車場は全29台で、4台(身障者用と来客用3台)のみが平置で残りの25台が機械式になります。

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