クレストラフィーネ板橋本町【南面良好な地を活かした駅近の全戸3LDK】9階72㎡6,598万円（坪単価303万円）

クレストラフィーネ板橋本町。

所在地：東京都板橋区大和町25-21（地番）
交通：板橋本町駅徒歩3分、中板橋駅徒歩13分
用途地域：第一種住居地域、商業地域
階建・総戸数：14階建、90戸

このゴールドクレストの「駅近」マンションブランド「クレストラフィーネ」は2015年のクレストラフィーネ東日本橋以来ですね。

クレストラフィーネ東日本橋のような都心の駅近のケースでは1LDK〜2LDKなどが少なくないのですが、当物件は全戸3LDKでファミリーに焦点を当てています。

一昔前ならば強調するほどのことではないのかもしれませんが、板橋本町駅では2018年に徒歩2分の地にコンパクトプラン中心のリビオレゾン板橋本町ステーションサイドが分譲されていますし、板橋区においてもこういった駅近立地だとコンパクトプラン中心とまでは言わずともファミリータイプの中にコンパクトが混じるのはむしろ当然と言ってもいいぐらいのトレンドですので、全戸3LDKは結構驚きでした。

ただ、駅徒歩3分ながら全戸3LDKとなった理由に良好な南面条件があるのは間違いなく、全戸3LDKとするのにお誂え向きな敷地形状もそれを後押ししたと考えられます。

当物件のポジションは環七沿いではあるものの、この界隈によくある中山道（及び首都高）沿いに比べれば静かですし、敷地北側が環七になるので全戸南向きであれば影響も最低限になるのです。

当物件の敷地はほぼ商業地域内に属しており高さ限度40mであるのに対して、南側のエリアは第一種住居地域で高さ限度35mとそこまでの差はないのですが、南側のエリアは第3種高度地区に指定されており南北に奥行のある大き目の土地でないと高さを出しづらいことが影響してか戸建を中心とした低層建物が広域に渡り広がっているという点も当物件の大きな魅力になってくるでしょう。

駅前ですのでむろん買物利便性も高いですし、通学区の板橋第八小学校まで大通りを越える必要のない徒歩3分という点も魅力的な要素になりますね。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。西側道路の向かいには8～9階建のヴェルステージ板橋本町Ⅰ・Ⅱが並んでおり、この階だと影響は残ります。ただ、南方向は上述のように戸建を中心とした低層住宅街になっているので日照・視界共に申し分のないものになります。

間取りとしては、南東角と寸分違わぬ大きさで物件内で最も大きなものになります。
上述のように90戸全てが3LDKということを考えると、どちらか一方の角住戸はもう少し大きな面積設定でも良かったような印象があるものの、駅近で単価もそれなりの水準になった物件ですし、これ以上の面積帯とするのは簡単なことではないでしょうね。

ただ、角住戸ながら玄関廊下を一直線とした田の字ベースのプランニングなので効率性は上々で、特に収納面の充実が際立ったプランになります。

2WAYのビッグウォークインクローゼットはこういった形状のクローゼットの中でも大きな2.4畳もの大きさがあり、それ以外にもウォークイン・納戸などがあるのも嬉しい材料でしょう。

共用廊下側の柱の食い込みの目立つプランではあるものの、居室や洗面所などの入口を引き戸とすることで空間効率を高めることが出来ていますし、玄関前に門扉付の専用ポーチといった＋α空間があるのも好材料でしょうね。

坪単価は303万円。近年の駅近ファミリータイプだと中山道沿いの駅徒歩3分だったパークホームズ板橋本町ステーションコンフォート（2014年分譲。平均坪単価が200万円）があり、平均300万円ほどになるであろう当物件の単価の値上がり感はかなりのものになります。

ただ、パークホームズは中山道の影響の強いポジションでしたし、こちらは駅近ながら南面条件が非常に優秀な物件になりますので、大きな違和感のある水準ではないでしょう。

ちなみに、前出の駅徒歩2分（中山道沿い）のリビオレゾン板橋本町ステーションサイドは平均専有面積40㎡ほどのコンパクトプラン中心の物件だったので平均坪単価は約295万円と高めでしたが、3LDKは中層階の条件の良い角住戸でも250万円ほどでしたので、それと比べると強気な水準には感じますね。
こちらが強気というよりもリビオレゾンの3LDKが控えめだった印象ではありますが…。