クレストラフィーネ板橋本町【2層吹抜でデザインも秀逸なエントランス】5階62㎡5,698万円(坪単価303万円)

続けて、クレストラフィーネ板橋本町。

設計・施工は新日本建設で直床になります。
前回の記事で書いたように高さ限度40mエリアながら14階建としてしまっているので階高は3m確保出来ず必然的に直床になってしまいます。

この単価帯で直床になる物件はかなり限られていますし、40mエリアならば13階建で良かったような印象ではありますね。
同じ延床面積(容積率)で6階建と7階建などを比べたケースでは空地率に結構差が生じてくるので空地率を高めやすい7階建の直床というのも悪くない(というかこちらのケースの方が多い)と思うのですが、13階建と14階建とでは空地率に与える影響はたかが知れていますからね。

まぁ、10階以上の高さを感じることの出来るお部屋(眺望が良いと感じるお部屋)の数が増えるという意味ではデベロッパーにとっても検討者にとっても良い材料ではあり、そういった点もこのような設計としている理由の1つではあるのでしょうが…。

ちなみに、スラブ厚が一般的な200mmよりも薄い180mmなのはちょっと気になる点です。

なお、当物件はデザインがかなり印象的なものになっています。
建物北側が環七に面しており、そちら側が人目に付きやすいということも考慮されたのか、共用廊下及び共用階段の手摺もガラス手摺を採用したことで外観は非常に透明感が高く、かつ、2層吹抜が採用された環七沿いのエントランスも非常にゆとりを感じるラグジュアリーな造りになっているので通りを歩く多くの人の目に留まる物件になるのは間違いないでしょう。

エントランスは風除室からエントランスホールに至るまでの一連の空間全てを2層吹抜にしているので二次元・三次元共にかなりゆとりを感じることの出来るものですし、壁面や家具、そして照明にも拘りが感じられる非常にクオリティの高い空間です。

環七から奥まった位置に設計されていることでエントランスアプローチもしっかりとした長さがありますし、植栽面の充実という意味でも評価出来る物件と言えるでしょう。

全戸3LDKとは言え総戸数90戸でのこのパフォーマンスは素晴らしいと思いますね。

前回のクレストラフィーネ板橋本町

公式ホームページ
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お部屋は62㎡の3LDK、南向き中住戸です。前回の記事で書いたように南側には戸建を中心とした低層住宅街が広がっているので中層階でも申し分のない視界抜けを得ることが出来ます。

むろん将来的に高い建物に変わる可能性もなくはないのですが、隣地との間には当物件の駐車場があり、隣地からある程度距離が図れているという点も良い材料でしょう。

お部屋は全戸3LDKの物件内では最も小さなものになります。
ただ、読者の方ならばよ~くご存知のように一建設のプレシスなどには50㎡台中盤の3LDKも珍しくなくそういったものと比べると62㎡はまだ余裕がありますね。

LDKで12.6畳になるのでLD単体では10畳に満たないですし、この大きさのの3LDKであればさらに効率性に拘り共用廊下側の柱もアウトフレーム化して欲しかった印象ではあるものの、収納は充実しており一応3LDKとして機能はしているのかなと。

このような面積帯ならばお子さんが小さなうちなどは洋室をLDにつなげて2LDK的に使いたい方は少なくないと思うので、洋室3の引き戸の開きが中途半端なのはちょっと残念ですけども…。

また、坪単価300万円前後の価格帯であることを考えると主開口部は連窓サッシを導入して欲しかったという思いもありますね。

坪単価は303万円。先ほどの9階角住戸と同じ水準ですし、同階南向き中住戸67㎡と比べてもやや高めの坪単価になっています。
理由はやはり物件内で最も専有面積が小さくグロスが嵩まないがゆえではあるのですが、そのような戦略をとりたいのであれば50㎡台の2LDKなどを設け、もっと面積レンジを広げても良かったのかなと。

駅徒歩3分の地ならば50㎡台の2LDKはもちろんのこと、40㎡台の1LDKでもそれなりにニーズがあるはずで、そういったお部屋を設け販売単価を上げることがグロスの嵩む3LDKの価格帯を幾らか抑えることにもつながったりもするのでそういった戦略もアリだった気がするんですよね。

前回の記事で挙げたリビオレゾン板橋本町ステーションサイドなどは中山道沿いだったこともあるとは思いますが、コンパクトプラン中心の中にファミリータイプが混ざっている感じだったのでファミリータイプとコンパクトプランとの単価差は大きく、ファミリータイプの単価を抑えることが出来ていたと思います。
コンパクトプランが多くなり過ぎると住民属性の差が大きくなってしまいますし、ファミリータイプが「少数派」にまでなってしまうと色々と気になることも出てくるかと思いますが、ちょっとしたことで数百万円の差が出る世界ですのでそういったプランニングも一案ではあったでしょうね。

設備仕様面は、スケール・価格帯を考えるとディスポーザーはあって欲しかったです。ただ、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板が備わっており悪くはないですね。

管理費は206円/㎡。外廊下ですしスケール感がありながらもディスポーザーが導入されていないことを考えると安くはないですね。
ただ、総戸数90戸レベルだとエレベーターを1基にしてしまうケースもある中、しっかりと2基設けておりそのあたりの定期点検等のコストを考えると違和感のない水準でしょうか。

駐車場は全29台で、来客用・身障者用を含めた8台が平置、残りの21台が機械式になります。

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