オープンレジデンシア千駄木フロントコート【しっかりと内に入った駅徒歩3分×フラットアプローチ】70㎡8,880万円(坪単価419万円)

オープンレジデンシア千駄木フロントコート。

所在地:東京都文京区千駄木2-210-2他(地番)
交通:千駄木駅徒歩3分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:5階建、32戸

その名の通りヒルトップなプラウド文京千駄木ヒルトップやちょっとした丘上だったジーエスグランド文京千駄木とは異なり標高7mほどの駅前低地に誕生する物件です。

「低地」というと聞こえは悪いかもしれませんが、昨今の駅近信仰の強まり具合からもお分かりのようにマンションを探すにあたり交通利便性・駅へのアクセス性というのはひと昔前以上に重視されるようになっており、当物件の「駅徒歩3分×フラットアプローチ(※)」というのは大きな魅力になってくるでしょう。
※ホームページなどを見ていてもひと昔前よりも「フラットアプローチ」という言葉をよく見かけるようになった気がします。高齢化社会の進行もあり「フラット」は以前よりも重要な要素の1つになってきていると思います。

また、当物件は駅近ながら不忍通りからしっかりと内に入ったポジションであるのもポイントですね。
駅徒歩2分のフラットアプローチ(しかもちょっとした丘上)だったジーエスグランドの記事でも言及したと思いますが、千駄木駅前の物件の多くは不忍通りに面したポジションにあり、ジーエスグランドやこの物件のようにいい塩梅で内に入っているケースというのは非常に稀なのです。

敷地の用途地域は近隣商業地域ではあるものの、西側道路の向かいからは住居系の第一種中高層住居専用地域になっていることからもお分かりのように周囲は住宅ばかりの落ち着きも十分なポジションになります(小中学校がかなり近いのでそういった賑やかさはありますけども…)。

なお、通学区の汐見小学校、第八中学校は共に徒歩1分になります。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。南も西も道路の向かいは3階建程度の低層建物で構成されており、この上層階住戸からは日照だけでなくある程度の視界抜けも得られる好ポジションになります。

間取りとしては、そのような条件の良いポジションなりの物件内では大きなものになります。

3LDK角住戸としては幾らか小ぶりな印象ではあるものの、オプレジならば既定路線といったところですし、西側(妻側)にベッドルーム3室が並んだ設計(要するに角住戸ながらLDが二面採光でないということ)もオプレジらしいものと言えるでしょう。

ただ、このようにLDを内寄りにしたことで廊下を限界まで短くし、効率性を高めることが出来ているのは良い材料でしょうね。オプレジにしちゃ珍しいほど柱のアウトフレームが効いたプランですし、全体として上手に纏まっている印象があります。

玄関周りがコンパクトながらクランクインでプライバシー面への配慮がなされているのも良いですし、浴室に窓があるのも◎です。

坪単価は419万円。丘上だったオープンレジデンシア千駄木ヒルズと比べるとこなれた印象のある水準です。
その後当物件の近隣で分譲された駅徒歩4分のオープンレジデンシア千駄木と比べた場合にも当住戸の接道条件や前建条件からすると幾らか控えめな印象を受けますし、最悪な市況や連続供給による需要の枯渇などを多少なりとも考慮しているのかもしれません。当プランは上述のように効率性も高い方ですしね。

プラウドは71㎡からなのでほとんど競合することはないのですが、こちらの条件の良い部屋とプラウドの悪い部屋は多少被りがあり、それも上限価格を伸ばしづらい要因の1つではあるでしょうか。

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