ザ・パークハウス高輪タワー【2億が買えりゃ3億もいける?】23階124㎡29,790万円(坪単価795万円)

ザ・パークハウス高輪タワー。

所在地:東京都港区高輪1-110-1(地番)
交通:白金高輪駅徒歩2分、泉岳寺駅徒歩11分
用途地域:商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上26階地下1階建、164戸

ホームページリリース当初は「天地双生」という住友不動産チック(?)なキャッチフレーズが並び、この物件大丈夫かな?と思ったものですが、「天空に安らぎ、地の利に潤う」がその言葉の真意であり、まぁ分からんでもないですね。

「天空に安らぎ」は南方向に高輪皇族邸の森(第一種中高層住居専用地域)を望むこと、「地の利に潤う」はアエルシティや白金ザ・スカイの再開発による恩恵を受ける駅前・至便な地であることを意味しているようです。

山手線内側最大級のスケールを有する白金ザ・スカイと比べた場合にはもちろんのこと、桜田通りを挟んで競合するプレミストタワー白金高輪(35階建・287戸)にもスケール・階建で及ばない中、どういったコンセプトにするか必死こいて考えた印象は拭えないものの、それら2物件よりは標高の高いポジションになりますし、東側の東京タワービューに加え、南に高輪皇族邸(旧高松宮邸)の緑を望む地というのは眺望面での確かな魅力にはなってくるのかなと。

また、三菱地所レジデンスは先行するザ・パークハウス三田タワー及びこの物件の後発になるザ・パークハウス三田ガーデンレジデンス&タワーではどの層に向けて物件を創っているのか疑問に感じてしまうような"外観"デザイン(特に三田ガーデンはある意味凄いと思う…)のタワマンを生み出しており、ここも小ぶりなタワマンということでちょっと心配ではあったのですが、こちらは竹中工務店設計・施工でセンス良すぎだったザ・パークハウス白金二丁目タワーより(?)のモダンかつ瀟洒なデザインの物件になっており、一安心しました。
※デザインに関しては次の記事で詳細を言及します。ここの設計・施工は竹中ではなく熊谷組ですが、なかなかに素敵です。

なお、当物件のポジションは港区の高さ制限により本来は40mが限度になるのですが、東京都総合設計許可による容積率緩和、また、港区東京都都市計画高度地区の絶対高さ制限に係る許可によりおよそ90mの高さを実現しています。

上述のように白金ザ・スカイやプレミストタワー白金高輪と比べると大分低いのでそこはやはり残念ではあるものの、高層2フロアに特徴的なデザインを採用することでスケール以上の存在感を放つことが期待出来る物件でもありますね。

そして、通学区の御田小学校が至近(起伏はある)という点も子育て世代にとっては嬉しい材料になるでしょうか。この物件にお住まいになるような方だとお受験組が多そうではありますが…。

公式ホームページ
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お部屋は124㎡の3LDK、南東角住戸です。北東に東京タワー、南に高輪皇族邸を望むその「特等席」であり、それに加え日照的にも最も人気になることの多い南東角という点も強みになるでしょう。

当物件は総戸数164戸中29戸が100㎡超という珍しいほどラグジュアリープランの多い設計になっており、この18~24階の南東角プランは24階以下では最も大きなものになりますね。

トップの2フロア(25~26階)は116~165㎡という構成になっていますし、24階以下は100㎡台で十分だったような印象を受けなくもないのですが、「2億を買える人は3億も買えるはず(笑。でも、あながち間違ってはいない)」そんなデベロッパーの思惑により生み出されたゆったりとしたプランということになると思います。

面積が大きいがゆえに東西に長い専有部形状が実現出来ており、玄関はお手本のようなPP分離に最適なセンターイン、そしてパブリック廊下とプライベート廊下を分断した設計も申し分のないものです。

ザ・パークハウス白金二丁目タワー同様にダイレクトなサッシを多用した物件ゆえに柱の食い込みは顕著ですが、バルコニーの多い設計となったザ・パークハウス三田タワーやザ・パークハウス三田ガーデンも柱とトモダチな設計になっていますので、昨今の三菱地所レジのスタンスなのだと我慢するしかないでしょう(汗)。

このプランに関しては面積帯のわりには柱による面積消費は小さいですし、上層階住戸ゆえに階高も高く(最大天井高2.6m)窓際の梁もそれほど目立たない感じですので、悪くはないと思いますね。

せっかくの東京タワービューを考えるとLD東側の開口部が今一つなのがむしろ気になりますかね。

坪単価は795万円。この後取り上げるプランは予定価格なのですが、当物件は100㎡超のプランの一部を先行して先着順販売しているのでこちらのプランはこれが正式価格になります。

トップ2フロア(最大天井高2.8m)の南東角(つまり当物件で最も良いポジション)は一回り上の坪単価920~930といったところで、165㎡と面積も全然違うので基本的に競合はしません。

「3億までの方はこちら、5億までいける方はさらに上へどうぞ」的な感じでしょうか(汗)。

この物件のプランニング・価格設定において言えることは、100㎡超のプレミアム感のあるお部屋の比率(約18%というのはある程度の戸数のあるタワマンではかなり高い)が高いことで平均坪単価が相当程度押し上げられており、そちらに利益が乗りやすい分、小さめのお部屋は目に優しいお値段にする余地があるかも?ということです。

もちろん100㎡超としたことで内装のグレード感もそれ相応のものが求められてはいるものの、80㎡台と100㎡超を比べた場合にその単価差ほどの内装・設備コストはかかっていないのが一般的だと思います。

同単価帯を仮定すると80㎡だと19,200万円になるわけですが、100㎡超を24,000~25,000万円で買いたい方よりも80㎡を19,200万円(80㎡だと単価は下がるのが必至なので17,000万円ぐらいを仮定しても問題ない)で買いたい方の方がこういった立地・属性の物件においては少なくなるはずで(時勢・トレンドにもよりますが、近年はそんな感じ)、上で述べたように三菱地所レジデンスの方針はあながち間違っていないのだと思います。

ただ、上述のように24階以下は100㎡をちょっと超えてくるぐらいで十分だった気がしますし、白金ザ・スカイが2億超のニーズを相当数奪っているのも確かですので、これだけの数の2億超を売るのはかなり大変でしょうね。

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