ザ・パークハウス高輪タワー【重厚感のあるマテリアルと緑が出迎えるピロティ空間】3階45㎡6,800万円台(予定)(坪単価約494万円)

続けて、ザ・パークハウス高輪タワー。

設計・施工は熊谷組で制震構造が採用されています。粘性制震壁は17階まで入っており、まずまずといったところでしょうか。

前回の記事で我慢出来ずに述べてしまったように当物件の大きなポイントの1つにデザインがあり、実績豊富なINA新建築研究所によるその端正な佇まいにグッとくる方も少なくないのではないでしょうか。

ダイレクトサッシを多用、そしてトップ2フロアを強調した外観も非常に良いものなのですが、個人的にそれ以上に評価したい点は前面道路(桜田通り)からしっかりとセットバックした位置に建物を設け、インターロッキングの歩道からマンションエントランスに至るまでの幅・奥行のある空間のほぼ全てをガーデンとピロティにするという贅沢な設計ですね。

総合設計制度等の許可を得るためにはやはり公開空地を施す必要がありますので、どこかしらにこういった空間が必要にはなってくるわけですが、それを考慮してもこのエントランス前の空間は贅沢に感じますし、割肌の天然石を基調とした重厚感とプロムナードガーデンの豊かな植栽による癒しとのバランスも非常に魅力的です。

なお、共用施設は2階のマルチラウンジぐらいではあるものの、2層吹抜のエントランスホールは小ぶりなタワマンであることを考えると十分な大きさがあり、スケールなりに抑えるべきところを抑えた物件という印象になるでしょうか。

エントランス(風除室)への入口がかなりこじんまりとしているのは気になる点の1つですが…。
(プライベート感やプライバシー面に配慮しこのようにしたのでしょうが、クランクインさせれば十分なはずでもう少し空間的なゆとりが欲しかったですね)

ちなみに、一般階の内廊下はシックなトーンのありがちな色合いなのですが、トップ2フロアは赤紫(って言うんかな?)っぽいカーペットでとっても素敵です。

前回のザ・パークハウス高輪タワー

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の1LDK、北向き中住戸です。前方は桜田通りでその向かいにはそのうちプレミストタワーがお目見えしますが、このプランならば正面は被ってこないはずですし、そもそも上述のように桜田通りからのセットバックがかなり行き届いた物件になりますので、低層階でも悪くないポジションと言えるでしょうね。

間取りはこのご時世にしてはかなりしっかりとした大きさのある1LDKで、それに加え玄関廊下をコンパクトな設計に出来ているので居室畳数はかなりしっかりとしたものになっています。

キッチンがオープンキッチンに出来ていると空間的な広がりを感じやすくなっていたと思うので、その点に関しては少し残念ではあるものの、この専有部形状だとやむを得ない部分ではあるのかなと。

玄関位置を移動させることが出来ればそういったプランもあり得たとは思いますけども、45㎡の1LDKなりにLD単体で9畳という大きさが確保出来ていますし違和感のあるプランではないでしょう。

というか、違和感という意味では1216の浴室でしょうか。
近年はこのぐらいの面積で1418となるケースがひと昔前よりも減った印象がありますが、それでもこの面積・クラスの物件であれば1317が相応のはずで1216はどうかな…。

また、パイプスペースとの兼ね合いがあるとはいえ、LD側の開口部幅が今一つなのもちょっと残念ですね。

坪単価は予定価格で約494万円。白金ザ・スカイの第1期では坪単価500万円前後の30~40㎡台が高倍率になったことをご存知の方も少なくないでしょう。

白金ザ・スカイのお部屋もこちらも物件内ではけして条件の良いポジションではないものの、「低層にしちゃ悪くない」ポジションでこの単価帯ならば投資・実需双方のニーズを呼び込める水準だと思います(特に白金ザ・スカイのような目立つ物件だと投資家がほっとかないので投資ニーズが目立ってしまいますが…)。

なお、当物件は50~60㎡台の2LDK低層階(南向き)も同様の単価帯であり、そちらに関しては白金ザ・スカイよりも目に優しい水準になっています。

設備仕様面は、50~70㎡台の最も一般的なお部屋で、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回り天板はプレミアムクオーツストーンと天然石のセレクト、天然石を用いた浴室(このクラスの物件でよく見かける日ポリ化工のものです)が備わっています。
ただ、ビルトインエアコンは80㎡超ですし、40㎡台に関しては浴室が一般的なTOTOのもの、また、キッチン天板も普通のクオーツストーンとなるなどコスト削減を図っている部分も見受けられます。

ちなみに、全熱交換器は80㎡超で導入されています。

なお、羽田空港新航路による影響は白金ザ・スカイの記事で言及しているのでそちらをご参照いただきたいと思うのですが、白金ザ・スカイはほとんどのお部屋にT-3サッシが採用されていたのに対し、こちらは一般的なT-2ということでやや残念ではありますね。個人的には窓を閉めている限りはそれほど影響はないと感じていますが…。

管理費は419円/㎡。ディスポーザー付、かつ、内廊下設計、そして各階ゴミ置場、コンシェルジュサービスも付いていますのでこのぐらい水準はやむなしでしょう。
もう少しスケールがあれば400円/㎡未満に出来たはずですがこのスケールですんでね。

駐車場は全48台で機械式になります。

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