オープンレジデンシア東十条【JR2駅が徒歩5~6分となる珍しいポジション】7階64㎡6,080万円(坪単価314万円)

オープンレジデンシア東十条。

所在地:東京都北区十条仲原2-4-6他(地番)
交通:東十条駅徒歩5分、十条駅徒歩6分
用途地域:第一種住居地域、近隣商業地域
階建・総戸数:8階建、33戸

東十条駅及び十条駅が徒歩5~6分となる非常に珍しいポジションに誕生する物件です。十条駅へは十条銀座商店街のアーケードを経由すれば雨の日などでも非常に快適なアクセスになりますね。

十条駅(埼京線の線路)と東十条駅(京浜東北線の線路など)の間には第一種住居地域の住宅街がわりと広範囲に広がっているので、マンションがたくさんあっても何らおかしくないのですが、不思議なほどマンション(特に分譲)の少ないエリアになりますね。

当物件は埼京線の線路の西側なのでその「両駅の間」になるポジションでこそないものの、この2駅が徒歩5~6分となるのは非常に珍しく、周辺に複数の商店街、そして十条駅前の再開発という意味でも魅力の少なくないエリアになってきます。

線路隣接に加え踏切目の前というポジションなのは玉に瑕ですが、そうとは言えども珍しい立地条件の物件だと思いますね。

公式ホームページ
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お部屋は64㎡の3LDK、南西角住戸です。上層階、かつ、線路(東側)の影響も多少抑えられる物件内で条件の良いポジションになります(二重サッシも導入されています)。
南西方向、道路の斜向かいには7階建の十条ガーデンハウスがあるのでパノラマビューとはいきませんが、それ以外は戸建などの低層建物が広がるエリアなので十分な視界抜けを得ることが出来ます。

間取りとしては、物件内で最も大きなものでありながらも64㎡の3LDKということで少々小ぶりな印象です。

外観からお分かりのようにこのプランのある上層階部分だけが南西頂点部を斜めにカットした形状になっており、その影響もあってか柱の食い込みが顕著でその面積消費も気になるプランと言えるでしょうか。

廊下は一見短めではあるものの、LDの入口付近には実質的な廊下部分がかなり大きく混入しており、専有部内にガッツリ存在している柱も考慮すると効率性はお世辞にも褒められないプランになるでしょうね。

収納は意外にもしっかりしていますし、洋室1の7畳などは評価出来る点ではあるものの、LDは入口付近の事実上の廊下部分を含めても9畳しかないですし、浴室が1317となるなど3LDKとしてはかなりギリギリの印象のあるプランになります。

LD隣りの洋室2は開き戸なので気軽にLDと一体利用することは出来ず、面積帯もさることながら効率性に難のあるプランであることを考えると扉を引き戸(ウォールドア)とするなどもっと柔軟な使い方の出来る設計になっていると良かったように思います。

坪単価は314万円。30㎡台は低層階でも350万円超という水準ですのでグロスの嵩みが顕著に考慮されたお値段設定であるのは間違いないでしょう。
というか、このお部屋の下階となる5階55㎡の南西角が5,830万円(坪単価353万円)でこのお部屋と250万円しか違わないのはおかしいでしょ…。

なお、上述のようにこのエリアは分譲マンションの供給事例が非常に少なく、60㎡以上のファミリー向けプランともなると過去10年ほど遡っても存在しないレベルですので、比較するのは困難です。

ただ、JR2線が徒歩5~6分というのは非常に大きいのは言うまでもないですし、線路向きではない上層階角住戸がこの単価ならばこのご時世悪くないように思います。
効率性に難があり3LDKとして胸を張れるかは微妙なところではあるものの、面積を絞った3LDKのわりには単価もこなれている印象があります。

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