オープンレジデンシア東十条【デザインは悪くないがプランは…】3階35㎡3,790万円(坪単価357万円)

続けて、オープンレジデンシア東十条。

設計は長谷建築設計事務所、施工は片山組で、どちらもオプレジでお馴染みの会社になります。

30~50㎡台が中心となった総戸数33戸というオプレジらしい小ぶりな物件になりますし、都心立地での供給の多いオプレジの中では単価帯も控えめなものになりますのでとりわけ高級感があるなどということはありません。

ただ、オプレジの中でもデザイン性の高い物件を供給する長谷建築設計事務所がデザインを担当しているだけのことはあってシンプルながらも端正な仕上がりになっていると思います。

住友不動産が大々的に取り入れて以来、他デベロッパーの物件でも多く見られるようになってきた縦ルーバーにより垂直ラインを強調したマリオンデザインは若干見飽きた感はあるものの、世に存在する絶対的なマンションの棟数からするとまだまだ珍しいもので落ち着いた色味の外壁タイルなどとも相まって良い雰囲気を醸し出していると思いますね。

前回のオープンレジデンシア東十条

公式ホームページ
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お部屋は35㎡の1LDK、南向き中住戸です。道路の向かい南方向は2~3階建の戸建などになりますので、圧迫感はなく日照的にも申し分のないポジションになります。ただ、線路は南東側すぐのところにあり踏切もありますので賑やかなポジションなのは間違いありません(二重サッシなので窓を閉めている限りそれほど影響はないでしょう)。

間取りとしては、1LDKとしては小ぶりなプランのわりに効率性に難があるのが気になりますね。

先ほどのプラン同様にLDの入口付近の事実上の廊下部分がかなり大きく、この面積帯のお部屋にしては効率性がイマイチです。

浴室が1317で先ほどの64㎡のプランと同じというのは少々意外で嬉しい点ではあるものの、収納は少ないですし、柱の食い込みもやはり目立つプランになります。

また、洋室の引き戸も扉1枚分しか開かないという点も勿体なく感じますね。

坪単価は357万円。面積帯からすると違和感のある水準ではないでしょう。
ちなみに、東十条駅と王子神谷駅の間になりますのでこの物件とは少々ポジションが異なりますが、30~40㎡台中心のウィルレーナ東十条が2018年に分譲されており、その平均坪単価は約340万円でしたね。

設備仕様面は、少戸数ですのでディスポーザーがないのは当然ですが、トイレ手洗いカウンターもなく都心立地の多いオプレジの中では単価帯が控えめな物件のためか仕様を落としているようです。オープンレジデンシア清澄白河は借地権の坪単価400万円超でもトイレ手洗いカウンターがなかったのでそれと比べればマシですが…。
なお、食洗機は付いています。

管理費は356円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模ながら内廊下設計を採用していることもあってか高めの水準です。なお、管理はやはり「通勤」ではなく「巡回」になりますね。

駐車場は1台のみで平置です。

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