バウス武蔵境【色んな意味で凄い物件…】3階72㎡7,288万円(坪単価333万円)

バウス武蔵境。

所在地:東京都武蔵野市境2-1277-1他(地番)
交通:武蔵境駅徒歩9分
用途地域:第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上7階地下1階建、130戸

敷地の大半が第一種低層住居専用地域となる敷地面積8,700㎡超ものスケール感のあるプロジェクトになります。

敷地南端の一部はアジア大学通りに面した第一種中高層住居専用地域なので7階建(南棟)になっていますが、それ以外の通りから奥まった部分は第一種低層住居専用地域らしい落ち着きがあり、武蔵境駅徒歩10分圏内でのこのスケールと落ち着き(※)はこれまでの物件にはないレベルものではないでしょうか(徒歩10分内でスケールを有しているものであれば2003年のデライトシティがあります)。

ただ、残念ながら当物件はそう単純ではありません。
それだけであれば非常に素晴らしいわけですが、このエリアにお住まいの方ならばよ~くご存知のようにこの地には計画道路がガッツリ走る予定になっています。

優先整備路線なので実現可能性は高そうですし、現状が「住宅地の本流とも言える第一種低層住居専用地域」ゆえに環境面が全く異なるものになってしまう(特に計画道路向きの北棟と西棟)という点はかなり残念に思います。

そもそも敷地形状が南北に長いものになっている上、敷地のかなり中央寄りを計画道路が貫くため(道路予定地には堅固な建物は建てられない)、アジア大学通りに面した南棟のみが南向きでそれ以外の北棟(西向き)・東棟(東向き)・西棟(西向き)の割合が8割近くあるという非常に南向き住戸率の低い配棟を強いられているあたりも勿体なく(というか口惜しいレベル。笑)感じる物件で、道路計画がなかったらどんな素晴らしい物件になっていたかなぁ…と思いを馳せてしまう物件でもありますね。
※計画道路・ランドプラン云々に関しては次の記事でも書いてきます。

なお、周囲は公園などの緑が豊かなポジションですし、自転車を利用すれば小金井公園にも気軽にアクセスできる距離感になります。通学区の第二小学校は徒歩11分と少々距離感がありますね。

公式ホームページ
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お部屋は南棟の72㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側はアジア大学通りに面した第一種中高層住居専用地域に位置しており、唯一7階建になっています。通りの向かいには5階建のザ・ライオンズ武蔵野があり、この階だと視界抜けは望めませんが、日照的には何ら問題のないポジションになります。

上述のように当物件の南棟は貴重な南向き住戸(第一種低層住居専用地域ではないですが…)ということで、南東角や南西角は物件内では大きな75㎡前後のプランニングがなされているのでそちらを取り上げようかと思ったのですが、第1期1次では販売されないようなのでこちらの中住戸を取り上げることにしました(やっぱり計画道路による既存不適格リスクなどの不安要素が影響しているのでしょうか)。

いわゆる田の字プランですので多く語ることはないものの、共用廊下側の柱がほぼアウトフレーム化されているのは評価出来る点ですし、洋室3及びLDに面した位置に大きなウォークスルークローゼットがあるのも面白いですね。

洋室3の引き戸はウォークスルークローゼットの横に収納できる形になっているので結構きれいに扉を開け放つことが出来ますし田の字なりにベストを尽くした印象のあるプランです。

坪単価は333万円。「表面的」には計画道路の影響をほとんど受けないポジションで、貴重な南向き住戸ということを考えるとこのご時世違和感のないお値段ではあると思います。
ただ、実際は計画道路が通ると敷地が収用され、区分所有者(おそらく管理組合経由)は敷地持分に応じて金銭の受取が生じる反面、既存不適格(敷地に用途地域(容積率)の変更(増加)がないことが前提。近隣の大通り沿いが第一種中高層住居専用地域であることからも分かるように、通常大通り沿いというのは容積率や斜線制限などが緩い用途地域に指定されるものではあるのですが、確かなものではありません)となり資産価値の下落にもつながる話なので、現状においていくらが妥当かを論じるのは不可能でしょうね…。

設計・施工技術の発達やインスペクションなどによる中古市場の活性化を考えると、現在の新築マンションの実耐用年数は昨今建替が行われている物件よりもかなり伸びることが予想され、今の段階(新築時や築浅時)において建替時に資産価値に及ぼす影響をそこまで考慮する必要はないような気もしてくるのですが(70~80年先とかって用途地域や容積率もそうですが、色んなものが今とは様変わりする可能性が高いと思う…)、人間というものはどうしても不安要素は大きく織り込みたくなるものですから難しいところですよね。

更地での土地の売買であれば収用による補償金想定額を考慮して値段を設定すればよいだけの話だとは思いますが、区分でのマンション分譲ともなるとねぇ…。

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