リビオレゾン勝どきnex【面積レンジは狭いが多彩なニーズへの対応を意識】10階31㎡4,000万円(坪単価429万円)

リビオレゾン勝どきnex。

所在地:東京都中央区勝どき5-1103-2(地番)
交通:勝どき駅徒歩9分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:13階建、96戸

勝どき駅からは少々距離のあるポジションではあるものの、徒歩1分のバス停からは東京駅や銀座へ直通ですので交通利便性は悪くないでしょう。BRT(停留所まで徒歩4分)も開通しますしね。

ホームページ上などではこれ以上ないぐらい周辺再開発がアピールされているように再開発による利便性向上が間違いなく期待出来るエリアではあるのですが、中でも個人的に期待したいのは築地市場跡地です。

現状はMICE系の施設などを中心とする構想が描かれておりまだ不透明な点が多いのですが、23haのスケールは凄まじく中央区側だとそれほど近隣に住宅エリアがないこと(築地6~7丁目や銀座8丁目あたりは分譲マンションも結構あるが、既にかなり高額)を考えると築地大橋を渡った先のこの勝どき5丁目はちょっとした穴場にはなるのかなと。

この物件はそんなに築地大橋まで近くはないものの、2025年予定の豊海の再開発が目と鼻の先になりますし、楽しみの多いエリアであることは間違いないでしょう。

なお、総戸数96戸と数字上はわりとスケール感のある物件ではあるのですが、プランは25㎡~32㎡ということで「ワンルーム投資マンション」と言っていいぐらいのコンパクトさですね。

リビオレゾン月島ステーションプレミアは45~65㎡というプランニングだったので同時期分譲の2物件で棲み分けを図った感じなのかもしれません。上述のように周辺再開発を強くアピールしているように投資ニーズを広く呼び込みたいという思惑があるのも確かでしょう。

ただ、当物件はそれと同時にプラン面でのカスタマイズ性(有償)を高めることで(賃貸住まいでは実現しない分譲ならではの魅力を高めることで)、投資ニーズに加え主に単身女性の実需ニーズにも焦点を当て「狭い面積レンジの総戸数96戸」なりに多彩なニーズに対応することを心掛けているあたりも興味深い点になります。

ちなみに、当物件の北西側隣接地には日鉄興和不動産の「賃貸マンション」が当物件と同スケールで建設中で、やろうと思えば2倍程度のスケールの1物件にも出来たことになります。

グランリビオ芝大門のように1つの建物でもフロアによって賃貸と分譲に分けるということも出来たでしょうし、スケールを大きくすることでさらに共用面などでの差別化も図れたように思うのですが、当物件はこの規模でもかなり共用面での差別化が図れており(次の記事で詳細)、賃貸棟よりも全体的にグレード感のあるものになる可能性が高いという点は購入検討者にとっては良い材料になりそうです。

公式ホームページ
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お部屋は31㎡の1LDK、西角住戸です。26階建のコスモ東京ベイタワーはギリギリ正面からはずれはしますが少々圧迫感のあるポジションにはなります(同じ南西向き住戸でも南東寄りに位置しているお部屋の方が条件がいい)。また、北西にはその賃貸棟が出来るポジションで、賃貸棟はコスモによりほぼ全てのお部屋が視界を妨げられるポジションになるのでそういった点も加味された上での分譲・賃貸の棲み分けなのでしょうね。

間取りは、ギリギリ30㎡台に乗せた感じのかなり小ぶりな1LDKになります。

LDと洋室双方がメインバルコニーに面した位置に出来ているのは評価出来る点ではあるものの、いずれの開口部も小さいのは少々残念ですね。

南西向き住戸を相当数確保するためにはこれ以上のスパンを確保するのは困難であり、連窓サッシを導入し、可能な限り開口部幅を確保しているあたりに努力の跡が窺えはするものの、特にLDの開口部はもう少し大きなものであって欲しかったです。

ただ、洋室にはウォールドアが採用されており、開け放つことで違和感少なく大きなⅠつの空間として使えるようになっているのは好感が持てますね。

坪単価は429万円。コスモ東京ベイタワーの影響が最も小さく日照・眺望面で魅力の高い南角の上層階が坪単価430~440万円台という設定ですので、差は思いの外小さく感じます。

なお、勝どき駅徒歩5分で2018年に分譲されたネベル勝どきが直近の類似物件になってくるはずでそちらの平均坪単価は約370万円という水準でしたので差はかなり大きいですね。

こちらは最大でも32㎡であり、やはりネベルのような40~50㎡台と20~30㎡台とでは単価設定が大きく違ってくるものですのでこの物件の400万円前後の水準に大きな違和感を覚えることはありませんが、多彩なニーズに対応することを意識しているとはいえ大差ない大きさの96戸を分譲することを考えるともう少し控えめな水準であって欲しかったなと。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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