サンクレイドル湘南平塚Ⅴ【日照を重視するか否かで評価の分かれる物件】7階71㎡4,498万円(坪単価211万円)

サンクレイドル湘南平塚Ⅴ。

所在地:神奈川県平塚市明石町2-28(地番)
交通:平塚駅徒歩7分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:11階建、39戸

名前から分かるように平塚市内で5物件目になるサンクレイドルになります。
全部が全部平塚駅界隈ではないので、とりわけこの界隈で存在感が高いということはないのですが、Ⅳもここ同様に平塚駅徒歩7分でしたし、当物件の立地もなかなか特徴的ですね。

当物件はフェスタロード沿い、宮の前交差点の手前に誕生する物件になります。
八幡山公園や市役所が至近となるのはもちろんのこと、先行するグローリオレジデンス湘南平塚同様に駅前の商業ゾーンに加え、ららぽーと湘南平塚側へもアクセスしやすいいいとこどりのポジションになってくると思います。

崇善小学校へは東海道を越える必要はあるものの、徒歩6分の距離感なのでファミリーにとってバランスの取れたポジションになってくるでしょう。
以下で言及するように南面条件やフロアプランはファミリー向けとは言い難いところがありますが…。

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は細い道路の向かいに14階建のハイホーム湘南平塚、また、フェスタロードの向かいもわりと高い建物が並んでいるので視界抜けは期待出来ません。

フェスタロードは非常に幅があるので、東方向は前建との距離が確保出来ており、南東方向からの日照はそこそこ得られはしますが、ファミリータイプ中心の物件ということを考えると日照面では難のあるポジションということになるでしょうね。

そういった南面条件も影響してか当物件は全方位に住戸が設けられておりおよそ半数の住戸が南向きではないので日照を重視するか否かによって大きく評価の分かれる物件と言えるでしょう。

間取りは70㎡超を確保した物件内で最も大きなものになります。
当物件は67~71㎡という非常に狭いレンジに集約したプランニングなのですが、南西角とこの南東角が70㎡超、北西角と北東角が70㎡弱になっており、上層階でも南面が塞がれていることは特に考慮されている様子はありません。

なお、南面が塞がれていることもあるのか南側に洋室3室を並べた設計になります。洋室を全室リビングインとした効率性を重視した設計で、70㎡超の面積が確保されていることも相まって各居室の畳数は比較的しっかりと確保出来ているあたりが特徴になってくるでしょうか。

LDが角位置(二面採光)にあれば南東方向からの日照や採光が得やすかったはずですし、LDは凸となった洋室2の陰のような位置になってしまう点、全室リビングインながらどの居室もリビングと一体利用できるようなウォールドア設計が採用されていない点は残念に感じますが…。

坪単価は211万円。上述のようにハイコートの影響を強く受けるポジションであることが影響し、中上層階でも単価があまり伸びていません。上限単価が伸びづらい中小デベロッパー物件(ブランド力に欠けるため高額住戸はどうしても売りづらくなる)ということも幾らか影響しているでしょうか。

先行するグローリオレジデンス湘南平塚よりも「上限単価は気持ち低く、下限単価はほぼ同じ」そんな感じのお値段設定になるようです。

ただ、グローリオ自体このご時世なりの値上がり感がありましたし、当物件は全戸南向きのグローリオとは日照面での差が大きいので全体的にもう少し単価が抑えられていると良かったように思いますね。

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