プラウド日暮里テラス【囲まれ感はあるが大通りに面しない内側立地】3階76㎡7,898万円(坪単価343万円)

プラウド日暮里テラス。

所在地:東京都荒川区東日暮里6-772-2他(地番)
交通:日暮里駅徒歩8分、西日暮里駅徒歩11分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:5階建、63戸

日暮里のプラウドは2015年のプラウド日暮里以来、結構久々になりますね。
まぁ、物件概要の「交通」欄に最寄駅である三河島駅(徒歩5分ぐらい)を書かないあたりにかなりの悪意を感じますし(色んな意味で悲しい…)、そもそも日暮里感の高い立地かというと疑問ではありますが、鶯谷駅が最寄りとなるクレヴィアなどのエリアも日暮里を名乗るのが普通ですからね(アドレスを物件名に採用している)。

なお、日暮里駅では駅徒歩3分内など近年比較的駅近物件の供給が多かったのですが、昨年あたりからはアトラス日暮里グレイスコートクレヴィア日暮里ザ・プレイス&ザ・レジデンスなど少し駅距離のある物件が多くなっており、駅前の土地が減ってくるにつれ開発が広範囲に及んできた印象があります。

日暮里駅界隈も数年前に比べると大分高くなりましたし、ここ数年はひっきりなしに物件が供給されながらもそれほど苦戦することなく捌けているあたりからは日暮里駅の躍進や底堅さが窺えるのですが、一昨年までは駅徒歩5分圏内の供給が多かったことも事実であり、昨年あたりから多くなった駅徒歩10分前後の物件はお値段設定も含め少々難しい局面に接している印象ではありますね。

さて、余談が長くなってしまいましたが、当物件のポジションは尾竹橋通り沿いのクレヴィアなどとは異なり大通りから内に入ったポジションです。

用途地域は準工業地域ではありますが、当物件の敷地だけでなく道路の向かいの南側敷地もマンションに生まれ変わりますし、ほぼほぼ住宅街といった雰囲気になるでしょう(当物件の北西側道路の斜向かいの空地だったところには鶏肉加工工場(兼事務所・倉庫)が出来ると聞いてかなり面食らいましたが、日常的に通行する方角ではないので敷地北側の西向き住戸でなければ影響は大きくはないでしょう)。

近隣の松坂屋流通センター跡地に商業施設が出来るクレヴィアのような再開発的なの魅力はそこまで高くはないものの(西日暮里駅前の再開発エリアも近くはない)、通学区の第二日暮里小学校は徒歩5分ですし、ファミリー向けのバランスの取れた立地ではあるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、南西角住戸です。いずれの方角も接道してはいるものの、南側は印刷会社跡地に出来てまもない5階建のドミール日暮里、西側は6階建のレヴィスタ日暮里ということで視界的に芳しいものとは言えません。ただ、この階ならば日中の長い時間帯日照を得ることが出来るでしょう。

間取りとしては、ファミリータイプ中心の物件の中でも大きな方になります。最上階には1戸だけ100㎡超のお部屋がありますし、ルーバルプランには80㎡台もあるものの、それらを除くと最も大きなプランになりますね。

居室配置はいわゆる田の字形です。
76㎡というそこそこの大きさのある角住戸ということを考えると色気がないというか少々淡泊な印象ではあるものの、玄関廊下を一直線としたことで効率性自体は高く(むろんプライバシー面は劣る)、居室畳数だけでなく収納にもゆとりを感じることの出来るプランですね。

LDは単体で13.6畳ある上、隣接する洋室3の引き戸はきれいに開け放てるものとなっているのでかなりの大空間を気軽に実現出来るという意味でも魅力を感じるプランです。

ウォールドアの方立てはやや大き目ではあるものの、南側にはしっかりと連窓サッシが採用されているので採光面の魅力も高いですね。

坪単価は343万円。クレヴィア2物件とは階建が大きく異なる物件なので階数で比較すると強めの印象にはなります。

ただ、当然ながら周囲の建物の高さも同様に低くなっているわけで日照条件や落ち着きのある立地条件などを加味すると、違和感のある水準ではないでしょう。

とは言え、平均坪単価約310万円のアトラス日暮里グレイスコートと比較すると明らかに強気に感じますし(クレヴィアも同様)、良好とは言えない視界面を考えるともう少し目に優しい水準が相応だった印象ではありますね。

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