プラウド日暮里テラス【トランクルームがあるがゆえの行灯部屋】1階72㎡6,898万円(坪単価315万円)

続けて、プラウド日暮里テラス。

設計・施工は不二建設でミライフルが採用されています。
※ミライフルをご存知でない方はブログ内検索窓に「ミライフル」と入れて下さいませ。

外観は外壁・バルコニー手摺などにプラウドの定番的なものを採用しており、安定感の高いものです。

ただ、逆に言うと少々面白味のない印象があるのも事実ですし、当物件はランドプラン的な苦しさも感じずにはいられないですね。

5階建と高さを出せていないことも影響し、空地率は約31%と非常に低いです。
当物件の敷地は最高限度なしの第三種高度地区ですので、南北に長い敷地形状になった当物件はもっと高さを出せるはずで(特に南向きの棟)、もっと高さを出すことで空地率を高めれば(同じMAXの容積率でも高さを出すことで空地が大きくなる)、上層階住戸からの視界だけでなくランドプラン的な魅力も高めることが出来たように思うのです。

ひと頃のプラウドはエントランス周りに力を入れたものが定番になっていたのですが、近年はやや淡泊な物件が目立つようになってきており、この物件のエントランス周辺の設計も少々ゆとりに欠ける印象ではありますね。
エントランスホールからは独立した位置にエントランスラウンジが設けられているのは良い点ですが、毎日の動線部となるエントランスアプローチやホール部分に力を入れて欲しかった印象です。

というか、凄く不思議なので調べてみたのですがこのエリアで5階建以下のマンション(分譲)はほぼ存在していないですね…。当物件は囲まれ感の強いポジションなので高さを出すに越したことはないはずですし、なぜに5階建なのでしょうか???

なお、ファミリータイプ中心の総戸数63戸はけして小さなものではないですし、ましてこのエリアは常々言っているようにアトラス(旭化成)がデザイン(及び共用空間)に殊の外力を入れているエリアでもありますので、そういった意味でも物足りなさを感じずにはいられないですね。

異なる土俵で戦うことも1つの戦略ではあるのでしょうが…。

前回のプラウド日暮里テラス

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南向き住戸です。道路の向かいには出来たばかりの5階建のドミール日暮里がありますので、視界抜けは得られず、1階だと冬場の日照面にも影響があるでしょう。ちなみに、道路との間には植栽が施されます。

間取りとしては、中住戸でも72㎡を確保しているあたりがプラウドらしい点と言えるでしょう。
当物件は敷地形状的にノン南向き住戸(西向き・東向き)も相当数存在しており、そういった向きの中住戸は60㎡台がほとんどなのですが、南向きはしっかりとした大きさになっています。

連窓サッシやウォールドアは先ほどのプラン同様に魅力の高いものと言えますが、少々気になるのは「外廊下物件」ながら洋室1室が行灯部屋である点ですね。

洋室3はリビングインの位置にあるので行灯部屋でもサービスルームなどになることはないものの、通風面などを考えた場合どちらかと言うと共用廊下側にあった方が良いように思います。

やろうと思えば共用廊下側(洗面浴室の位置)に設けることも出来たはずですが、当物件の売りの1つにシェアクラと連携した宅配型トランクルームサービスがあり、玄関前にトランクルームを設けたこととの兼ね合いがあるようです。

昨今は他社物件も含め急激に普及してきているシェアクラですが、この物件はさらにひと工夫して直接トランクルームに配達できるようにしているとのことですね。
(まぁ、宅配ボックスのあるマンションならば不在時でも宅配ボックスに入れてもらえると思うのでそこまで意味がないような気がしますが…)

なお、玄関前にしっかりとしたアルコーブ空間が設けられているのはトランクルームからの取り出しやすさも含め◎でしょう。

坪単価は315万円。駅距離はもちろんのこと、南向きとは言え1階住戸ですのでやはり強めの印象にはなるでしょうね。

当物件は上述のように敷地形状的に南向き住戸率が低くならざるを得ない状況にあり、そのためか「南面条件が芳しいとは言えないわりには南向き住戸の価格設定がしっかりとしている」印象を受けます(全戸南向きだったとしたならばこのような1階住戸はもっと単価が抑えられていたはず)。

設備仕様面は、そこそこのスケールを活かしディスポーザーが付いていますし、食洗機、ミストサウナ、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなど単価帯なりの違和感のないものになっています。
ちなみに、キッチン天板はカウンター的に使える「貼伸ばし」と「手元隠し立ち上がり」を無償セレクト出来るようになっています。

管理費は325円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですので違和感のある水準でありません。
ただ、エレベーターは普通に1基だけですし少々高く感じますね…。

駐車場は全8台で身障者用の1台のみが平置、残りの7台が機械式になります。

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