グランドメゾン池田山【池田山に相応しい全戸100㎡超】1階128㎡26,000万円（坪単価671万円）

グランドメゾン池田山。

所在地：東京都品川区東五反田5-60-48他（地番）
交通：五反田駅徒歩5分（都営線。JR線は徒歩7分、東急線は徒歩8分）、目黒駅徒歩15分、白金台駅徒歩16分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、10戸

「池田山」界隈での分譲マンションの供給は2017年のロイヤルシーズン池田山以来、わりと久々になりますね。

城南五山の中でも多くはない第一種低層住居専用地域に護られたこのエリアは、目白駅の御留山エリア同様に山手線の駅近エリアで数少ない生粋の住宅街になります。

高さ制限が厳しいエリアのためスケールのある物件が生まれにくく、当物件もその例に漏れず総戸数10戸という少戸数物件にはなるのですが、グランドメゾンらしさを感じる全戸100㎡超というプランニングはこの地らしい贅沢な仕上がりですね。

全戸100㎡超とは言え一般的なエリアの物件と比べると総戸数10戸は流石に小さ過ぎると感じる方もいらっしゃると思います。
ただ、池田山に限ると最も大きなものでもザ・パークハウス池田山の総戸数26戸だと思いますし、そういった尺度で計ることの出来ない数少ないエリアということも言えるのではないでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は128㎡の3LDK、南東角住戸です。南西側はマンションのエントランスになるので音の面では多少気になることもあるかもしれません。ただ、南側は道路との間にしっかりとした植栽が施されますので視線などが気になることはないでしょう。

道路の向かい南側も当然第一種低層住居専用地域の低層住宅街になりますので、1階でも日照は申し分ないですね。

間取りは、全戸100㎡超となった物件内でも大きなものになります。
玄関は専有面積なりにゆったり目に確保されており超高額住戸であることを考えても魅力を感じるものなのですが、一転して廊下を短めにし効率性を高めたことで128㎡以上のゆとりを感じることが出来るプランになっていると思います。

約25畳のLDもそうですが、収納も非常に充実していますし、玄関からシューズクロークを介してキッチンに直接入れる設計になっているという点も非常に気が利いていると思いますね。

玄関のカウンター、ダブルボウル、そして1822の浴室などからも高額住戸らしさを感じることが出来るプランです。

坪単価は671万円。物件内でも専有面積が大きいためにグロスはかなり嵩んでいます。

上述のように住宅地として名高い池田山の物件ですし、第一種低層住居専用地域らしく周囲にも同じような高さの建物が並ぶエリアなので上層階に拘る必要はないのかもしれません（上層階でも視界抜けが得られないのが普通）。

ただ、大きなテラスや専用庭など1階住戸なりの特色のあるプランではないですし、周囲の建物の圧迫感などを考えてもやはり1階よりは2階以上が魅力的だと思うわけで、1階でのこの単価及びグロスは少々頑張り過ぎな印象ではあるでしょうか。

直近のロイヤルシーズン池田山（2017年分譲。池田山の端っこで首都高がわりと近い）の条件の良いお部屋が坪単価500万円台中盤ほどでしたので、昨今のさらなる相場高騰を加味しても少々強い印象があります。

このような類の物件は投資対象（主に賃貸対象）としては魅力的とは言い難いものがあり、投資マネーが入りづらいわけで（新築市場だけでなくリセール市場も含め）、この水準に実需層がついてこれるのか少々疑問です。

物件内で条件の良いお部屋ならばこの「グロス」でも納得なのですが、1階住戸でこのグロスはどうだろうか…。