プラウド代官山フロント【インパクトありまくりな角住戸ではあるものの】10階111㎡35,000万円台(予定)(坪単価約1,039万円)

プラウド代官山フロント。

所在地:東京都渋谷区猿楽町57-11(地番)
交通:代官山駅徒歩4分
用途地域:第二種住居地域、第二種低層住居専用地域
階建・総戸数:地上12階地下1階建、75戸

現在、パークナード代官山が駅徒歩3分の地で分譲中ですし、代官山駅は比較的駅徒歩5分圏内のマンション比率の高いエリアではあるものの、当物件はラ・フェンテ代官山跡地で八幡通りの向かいすぐのところが代官山アドレス・ディセとなる「代官山の中心部」と言えるポジションに誕生する物件になります。

低層部には商業施設が入る予定になっており、ラ・フェンテの流れを受け継ぎつつも高さを出しマンションを生み出した感じですね。

八幡通り沿いは賑やかなエリアになりますのでプラウド代官山猿楽町、ウェリス代官山猿楽町、パークマンション代官山のある猿楽町の第二種低層住居専用地域、さらにはセンチュリーフォレストやラ・トゥール代官山のある鶯谷町のような住宅街ならではの趣こそないものの(同時分譲のプラウド代官山テラスは八幡通りから内に入った低層物件)、当物件の敷地の一部からが第二種低層住居専用地域になっていることからもお分かりのように、北方向を中心として広がる低層エリアを眼下に望む開放的な眺望も当物件の魅力の1つということになってくるでしょう。

ここからならば渋谷駅前の桜丘口地区の再開発エリアにも近く、そういった意味での楽しみも広がりますね。

公式ホームページ
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お部屋は111㎡の2LDK、南角住戸です。南西側隣接地はパークコート渋谷ザ・タワーのモデルルームがあるかなり大きな敷地で、八幡通り沿いはやはり第二種住居地域ですので当物件ぐらいの高さの建物が立つ可能性はありますが、現状においては日照はもちろんのこといずれの方角も視界抜けが得られる好ポジションになります。

東京タワーは東南東ですので南東側の開口部からも斜め方向になってしまいそうですが、この上層階からならば望むことが出来るはずです。

間取りは、優に100㎡を超えたゆとりのあるものです。
フロントの最上階は150~180㎡台の構成ですし、テラスはテラスで大半が100㎡超になりますのでとりわけ大きなものではないのですが、この地及び物件パフォーマンスへの自信の裏返しであるかのようなしっかりとした面積帯と言えるのではないでしょうか。

居室配置はいわゆるリビングスルータイプ(※)ですね。
リビングスルータイプでありながら玄関側の廊下はゆったり造られ過ぎな印象があり、120~130㎡ならまだしも110㎡であればもっと効率性を加味したプランの方が良かったんじゃないかとも思うわけですが、3LDKではなく2LDKになっているので、居室畳数・収納・洗面浴室のいずれもしっかりとしたスペースが確保されてはいますね。
※このままでは難しいですが、洗面浴室周りをもう少し工夫して玄関側からも洗面所に入ることの出来る設計になっていると非常に良かったのではないでしょうか。

なお、当物件の最大のポイントと言っても過言でないのがPDP LONDONによる曲面設計で、角住戸はその影響を強く受けます。

外観のコーナー部分に丸みを出すために柱は内側(室内側)にガッツリ食い込んでいますし、間取り図をご覧いただくとお分かりのようにいわゆるコーナーサッシの感じにはなっておらず、外観から受ける印象ほどサッシ部分が多いわけではないのです。

最大天井高は2.5mながらサッシ高はLD南西側で2.2mほどあり、「高額住戸」らしさを感じることは出来るものの、坪単価1,000万円超の「”超”高額住戸」であることを考えるとやや物足りない印象ではあるでしょうか。

坪単価は予定価格で約1,039万円。予定価格は1,000万円単位であり当住戸は35,000万円台後半という感じになっています(36,000万円だと坪単価1,069万円です)。

最上階は150~180㎡というさらにプレミア感の高い面積というだけでなく屋上にルーフテラスまで付いているので、さらにさらに高くなる予定なのですが、こちらでも十分過ぎるほどいいお値段ですね…。

一見してド派手なプランニングの角住戸ですので、大きな違和感まではないのですが、冷静に見ると上述のように案外サッシ幅がなかったりということもあるのでもう少し控えめなお値段が相応な印象もなくはないでしょうか。
常々言っているようにこのレベルのお値段水準になると正直妥当な水準なんてあってないようなものではあるので(超富裕層がお金に糸目を付けずに欲しいか否かで決まるわけで、ぶっちゃけ数千万円は誤差の範囲内かと…)、難しいところではあるのですが…。

なお、12階建とは言えこのクラス及びスケールの物件で各階ゴミ置場がないのはどうかと思うわけで、そういう意味では坪単価1,000万円超に納得しづらいところがあるのも確かです。

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