プラウド代官山フロント【心躍るPDPデザイン】4階68㎡15,000万円台(予定)(坪単価約724万円)

続けて、プラウド代官山フロント。

設計・施工は三井住友建設であり、スーゼネ5社に次ぐ準大手的なゼネコンになりますのでネームバリューという意味では悪くはありません。

当物件の構法は「SuKKiT AmeVa(スキットアミーバ)」で、フロア外周に配置された柱と梁の構造フレームと、フロア中央付近のコアチューブのダブルの強固な構造体により、一般的な物件よりも柱と梁の凹凸を削減したものになります。

こういったダブルチューブ的な構法は他ゼネコンにも似たものがありとりわけ珍しい印象ではないのですが、この構法は特異なフロア形状の物件に採用しやすいようでPDP LONDONによる特徴的な外観デザインを実現しつつも柱・梁の影響を小さくするためには適しているようですね。

なお、当物件は免震でも制振でもありません。
12階建ならばなくて当然という見方も出来るかもしれませんが、このクラス・価格帯の中層物件ですので思い切って免震にするぐらいが丁度よかった印象ではあるんですよね。

PDP LONDONによる外観デザインはコーナー部分の曲面に加えトップのフィンと階層間のスカートデザインもとっても素敵ですし(個人的にはスカートデザインに最も感銘を受けます)、やはり世界の一流は伊達ではないと感じるのですが、厳しいことを言うならば外観に力を入れ過ぎて他が少々おろそかになっているような…。

フロントは100㎡前後中心の総戸数75戸というスケールがありながらもエントランスホール&ラウンジからはそれほどのスケール感を覚えることはありませんし(2層吹抜ではないので三次元的にも物足りないがそもそも二次元的にもけして広いものではない)、車寄せに関してもドライブスルーのように通り抜け出来る2WAYの動線設計になっているわけではないので、このクラス・スケールであることを考えると物足りなさを感じます。

主要部分の用途地域の違いはあれどテラスとは敷地がつながっているわけですし、敷地を共有した2棟建の「1つの物件」として、さらに共用面での充実(メインエントランスはフロントの方に設計し、共用廊下を経由してテラス棟に入るとかね)を図った方が良かったような気がするのは気のせいでしょうか。

フロントの1階部分の3分の2程度は商業店舗が入りますので、そういった点との兼ね合いもあり共用スペースの設計がより難しいものになっているのでしょうが、これだけの物件ですのでもう少し頑張って欲しかったと思わずにはいられません。

前回のプラウド代官山フロント

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の2LDK、北西向き中住戸です。北西方向はテラス(4階建)などがある最高高さ12mの第二種低層住居専用地域なので、この階でも部分的に視界抜けが出てくるポジションです。

八幡通りに背を向けたポジションなので駅前ながら落ち着きがありますし、低層階ながらなかなか魅力的なポジションではないでしょうか。

間取りは物件内ではコンパクトなものになりますが、フロントの中低層階には50㎡台中盤の1LDKもあり、60㎡台も複数あるのでとりわけ小さなものではありません。

先ほどの111㎡ですら2LDKになっていたのでそれと比べると大分小さくはなるものの、一般的に言えば70㎡近い2LDKは十分過ぎるほどの大きさになりますね。

ただ、玄関廊下周りがあまりに優雅過ぎる印象があるのも確かで、LDの12畳などには少々の手狭感が漂いますね。

キッチンは4.3畳というしっかりとした大きさですが、オープンキッチンの配置ではないので空間的な広がりは得られませんし、見ての通り収納も明らかに少ないプランです。

玄関扉を開けた先は価格帯なりのゆとりがあって素敵なのですが、玄関が凄いだけに中に入っていくとやや拍子抜けするところはあるかもしれませんね。

なお、先ほどのプランとは異なり柱の影響が少ないのは魅力的な点ですが、上述のアミーバ工法を採用していることもあり戸境壁は乾式になります。

坪単価は予定価格で約724万円。やはり1,000万円単位で「15,000万円台後半」という設定ですので750万円を超えるぐらいと言った方が正しいのかもしれません。

上述のように低層階でも魅力的なポジションですし、この外観デザインは相応の付加価値があるのは間違いありませんので、このご時世なりに違和感のない水準でしょう。

上述のように超のつく高額物件として至らないと感じる部分もありはするものの、パークナード代官山の平均が745万円という水準ですし、そういった至らない点も100㎡超の超高額住戸を検討する場合よりは気にはならないのでこの水準は悪くないと感じます。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りのクオーツストーン天板はもちろんのこと、全居室ビルトインエアコン、天然石仕上げの浴室、タイル貼の廊下(エグゼクティブグレードは天然石)など、充実しています。
なお、24時間換気は全熱交換ではなく顕熱交換型になります。全熱は「熱」と「湿気」を排気から給気に移しますが、顕熱は「熱」のみを移す感じですね。

管理費は620円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、そして当然のごとくコンシェルジュサービスが付いてのものではあるものの、上述のように2物件合わせることでさらにスケールを追求していたら(少なくともコンシェルジュの人件費は半分に出来るはず)もっと安くなったでしょう。

駐車場は51台で機械式になります。

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