プラウド代官山テラス【小規模でも高い存在感】2階121㎡30,000万円台(予定)(坪単価約818万円)

プラウド代官山テラス。

所在地:東京都渋谷区猿楽町57-3(地番)
交通:代官山駅徒歩6分
用途地域:第二種低層住居専用地域
階建・総戸数:地上4階地下1階建、20戸

先日のプラウド代官山フロントに続いてこちらも取り上げて行きます。

フロントの際に言及したようにフロントとテラスの敷地はつながっていますので用途地域の差はあれど1物件としてスケールメリットを活かした方が魅力的な物件になったような気はするのですが(ランニングコストの面でもね)、こちらに関してはフロントよりも遥かに小さい総戸数20戸というスケールのわりにはエントランスホール及びラウンジがしっかりしていると感じますし、コンシェルジュサービスも備えているということで物件自体のスケールが小さいがゆえにより贅沢に感じるという側面も無きにしも非ずですね。

やはり管理費は766円/㎡と非常に高いですが、この規模で内廊下、ディスポーザー、そしてコンシェルジュサービス付ですのでやむなしでしょう。

設計・施工はフロントと同じ三井住友建設です。ただ、こちらは低層物件ですので「SuKKiT AmeVa」のような特殊な構造が採用されているわけではありません。

デザイン監修ももちろんフロント同様にPDP LONDONになります。

こちらは第二種中高層住居専用地域の小規模低層マンションなので、フロントほどのインパクトやランドマーク性をありません。
ただ、水平ラインを強調した各層間のフィン、さらに質感の良い外壁タイルに立体的なアルミニウムルーバーを組み合わせるなど、普通の物件とは明らかに異なる存在感を放っており、こちらも魅力的なものであるのは確かでしょう。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2020-2-19_15-49-16_No-00.png
お部屋は120㎡超の3LDK、南東向き中住戸です。南東方向にはパークコート渋谷ザ・タワーのモデルルームがあり(土地はデベロッパーの手に渡ってはいない)、いずれはマンションなどになる余地は十分残されているのですが、こちらの敷地寄りの部分は同じ第二種中高層住居専用地域になりますし、こちらの第二種中高層住居専用地域側には北側斜線制限がありますので仮に何かが立つとしても日照が長時間妨げられる可能性は低いはずです。

間取りとしては、ほぼほぼ100㎡超のテラス内では中ほどの大きさのものになります。

フロントで取り上げた角住戸同様にリビングスルーなプランになっていて好みの分かれるところではありますが(ベッドルーム周りからはやはり洗面所や玄関収納あたりを介して、リビングを通らずに外に出られる動線があると良かったのかなと)、広々とした玄関ホール、ダブルボウルの洗面所、そして2024の浴室などは超高額住戸に相応しいものですね。

一方で柱の食い込みによりベッドルーム2の形状がかなりヤバイことになっていますし、窓際を中心とした下り天井高も2.05mほどとこのクラスの物件にしては少々残念な感じではありますが…。

なお、低層建の超高額物件ながら戸境壁は乾式なのですね。乾式で音が気になる場面は掃除機が幅木に当たる時ぐらいだと思っていますし、実際、昨今は高額物件でも乾式が目立つようになってきてはいるのですが、複雑なフロアプランではないので湿式にして欲しかった印象ではありますね。

坪単価は予定価格で約818万円。正確には30,000万円台後半ですので~845万円ぐらいまでの可能性があるお部屋になります。
フロントとは異なり内に入った落ち着きあるポジションという魅力があるのは間違いありませんが、やはりランドマーク性などでは劣る上、上述の南東面の将来的な不確実性を考えると若干強気な印象を受けるお値段設定なのかなと。

3分の2ほどが100㎡を超える物件なのですが、その物件内でもこのような120㎡超は大きく、最上階住戸などであればまだしも低層階の"ほどほどのポジション"になるので、先日のグランドメゾン池田山同様にこのポジションでの120㎡超ニーズがどれだけ掘り出せるかがポイントになるでしょうね(これだけの立地条件ですのでグランドメゾンよりは120㎡超ニーズがあるとは思うのですが、3億超ともなると選択肢はかなり多種多様ですんでね…)。

設備仕様面は、基本的にフロント同様で、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りのクオーツストーン天板はもちろんのこと、全居室ビルトインエアコン、天然石仕上げの浴室、タイル貼の廊下(エグゼクティブグレードは天然石)など、充実しています。24時間換気もフロント同様に顕熱交換型になります。

また、駐車場は全16台で機械式になります。

0 Comments



Post a comment