クリオラベルヴィ蔵前【50㎡台でもこの単価】7階55㎡6,581万円(坪単価397万円)

クリオラベルヴィ蔵前。

所在地:東京都台東区三筋2-5-1他(地番)
交通:蔵前駅徒歩5分(浅草線。大江戸線は徒歩6分)、新御徒町駅徒歩7分、浅草橋駅徒歩12分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:12階建、38戸(事業協力者住戸4戸、事業協力者事務所1戸含む)

蔵前駅からは西方向、新堀通り沿いに誕生する物件です。
蔵前駅は浅草線と大江戸線の駅がわりと広範囲に渡っており駅徒歩5分内の物件はわりとたくさんあるのでとりわけ利便性が高いわけではないものの、田原町駅も徒歩10分圏内になるであろう利便性上々のポジションになります。

徒歩2分のところにあるスーパーヤマザキは24時間営業ですし、コンパクトな「クリオラベルヴィ」に適した立地条件になってくると思います。

全戸南向きですし通学区の蔵前小学校が至近なポジションではあるので、上層階にはファミリータイプがいくつかあっても良かった印象もなくはないですが、コンパクトに比べファミリータイプはどうしても単価が伸びませんし(こういったエリアだと尚更…)、この30~50㎡台のプランニングが無難ではあるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、南東角住戸です。東は新堀通りで南東は交差点になるので静かなポジションではありません。
また、南側道路の向かいには当住戸よりも少し高い建物があるので視界面での影響は不可避ですが、日照に関しては東~南西まで長時間享受できるであろうポジションになります。

間取りは物件内で最も大きなもので、日照的な魅力を反映させたプランニングと言えるでしょう。

ただ、専有部形状にはやや難がありますね。
全戸南向きの物件であり、限られた南面をフロア内の全戸で分け合っているため南面スパンが十分とは言えません。

そのため、南北に長い奥行のあるプランになっており、玄関とLDの位置関係が難しくなっているのです。角住戸ですし「南向き」であることを考えるとLDは南東頂点部に配置したかったところだと思うのですが、そのようにしようとすると北西頂点部の玄関から奥まったLDのところまで廊下をつなげる必要があり廊下が長くなることを避けた結果このような配置になっているということです。

当プランは敷地形状に沿って南東頂点部が斜めにカットされた形状になっているので柱の影響が顕著ですし、効率性を考えるとやはりこのようにリビングを内側にして廊下を短くするのがマストになるでしょうね。

一方、当プランはキッチンに特徴を持たせておりカウンター部分をダイニング的に使えるようにして効率性を追求しているのは非常に評価出来る点でしょう。

LDKで12.1畳しかないのでLD単体では小さめではあるものの、その多くをリビングスペースとして使えるのであれば悪くないですし、一面採光であってもしっかりとした幅のある開口部が施されているあたりも魅力になります。

窓際上部の梁の影響で方立ては大きいのですが、ベッドルーム1の引き戸が大きく開け放つことが出来るものになっているのも良い点でしょう。

坪単価は397万円。隅田川至近の蔵前駅徒歩3分で直近に分譲されているルフォン蔵前ザ・レジデンスの50㎡台の中層階(視界は芳しくないが日照は得られる中住戸)で坪単価340~350万円というところだったので、強気な印象があります。

50㎡台になるとそこそこグロスが嵩んでくる分、流石に30~40㎡台よりは単価を抑えてはいるようですが、単価差はもっとあって良かったように思いますね。

そもそも30~40㎡台の単価自体が強気な印象がありますし、上述のようにいわゆるファミリープランをなくすことで平均単価を伸ばせているはずなのでこういった大き目のお部屋はもう少し単価を抑えることが出来るのではないかと思うのですが…。

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