プレミスト町田中町【南西シバヒロにしちゃ目に優しい】7階72㎡4,998万円(坪単価230万円)

プレミスト町田中町。

所在地:東京都町田市中町1-373-1(地番)
交通:町田駅徒歩7分(小田急線。JR線は徒歩11分)
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:14階建、30戸

再三申し上げている通り、近年、町田駅では分譲マンションの供給が相次いでおりいずれの物件も苦戦が避けられない状況になっています。

ただ、大和ハウスのプレミストは基本的に欲張った値付け(強気な値付け)をする傾向にあると思っているのでそのような状況下においてもしっかりとした値付けを目指してくると踏んでいたのですが意外にも弱め???

駅にとりわけ近いポジションではないですし、普通の立地ならばこんなものなのでしょうが、当物件は2014年のオープン以降、どの分譲マンションのホームページでも大き目に取り上げられるシバヒロが目の前に広がるポジションで、南西方向(メインバルコニー側)の日照及び視界が確保されつつのこのお値段設定は昨今の最悪な市況を反映させた水準と言えるのではないでしょうか。

シバヒロの先は言わずもがな町田第一小学校ですし、子育て世代にとっては特に魅力的なポジションでしょう。

設計・施工は青木あすなろ建設、デザイン監修は光井純&アソシエーツで、昨年末完成済の完成売りになります。

シバヒロを望むガラス中心のバルコニー手摺、南西面バルコニー中央に設けられたマリオン的な意匠など、光井氏らしいツボを押さえた設計ではありますが、とりわけ目立つ部分があるわけではありません。

まぁ、光井氏の起用はどちらかと言うとネームバリューを加味した起用になると思いますし、このような小規模物件ではデベロッパーの採算や意向が強く影響しやれることも限られますからね。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、西角住戸です。北西側は当住戸と同じぐらいの高さのビルがあるので視界面での影響はあるものの、メインの南西方向は町田街道の向かいにシバヒロが広がる絶好のポジションです。
シバヒロでは様々なイベントが行われますし、町田街道と相まって非常に賑やかなポジションであるのはネックではあるものの、このような開放感の南面条件はなかなかないですね。

間取りは角住戸としては大きな方ではないものの、72㎡という近年においては比較的しっかりとした面積が確保された3LDKになります。

わりと奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるプランなので一直線でも廊下が長く感じはするものの、柱がほぼほぼアウトフレーム化されているプランなので角住戸としては効率性は悪い方ではないでしょう。

玄関前にはしっかりとしたアルコーブ空間もありますし、収納がかなり充実している点も当プランの特長と言って良いでしょうね。

坪単価は230万円。賑やかなポジションはマイナスではあるものの、シバヒロなどを望む南西面の抜けはそれ以上のプランポイントと言えるはずで、都心直通の小田急が徒歩7分でのこの単価は上述のように「いずれの物件も苦戦する現状を受け入れた価格設定」という印象を受けます。

駅徒歩5分のザ・パークハウス町田フロントは平均坪単価約260万円、駅徒歩11分のグローリオレジデンス町田中町が平均坪単価約240万円といったところで未だ分譲中の2物件よりは控えめな設定になってくるはずです。
その前に分譲されたウエリス町田中町(駅徒歩8分で平均坪単価約240万円)と比べても同じか(立地を考えると)気持ちこなれているぐらいの印象になるでしょうか。

ちなみに、日照面でさらに良くはなるものの南角は2階でもこの単価水準になるのでこちらの方が魅力的だと思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはなく、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどの高級感のある仕様も見当たりません。

管理費は354円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですのでスケールの小ささが強く影響した水準になります。70㎡超ともなると管理費だけで月額25,000円超であり、こういったランニングコストの嵩みが販売価格を抑えざるを得ない要因になっているのも確かでしょう…。せめて300円/㎡ぐらいまで頑張って欲しかったですね。

駐車場は敷地内は4台(うち1台は身障者用)のみですが、敷地外(第三者と直接契約)に8台分確保されているとのことです。

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