パレステージ江北Ⅲ西館【とにもかくにも鉄塔がポイント】6階76㎡4,750万円(坪単価207万円)

パレステージ江北Ⅲ西館。

所在地:東京都足立区西新井本町4-29-10
交通:江北駅徒歩8分、大師前駅徒歩13分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:6階建、31戸

江北駅の隣り西新井大師西駅で分譲中のパレステージ西新井大師西に続きこちらもリリースされました。

当物件は今月完成の完成売りで、青田売りで昨年から分譲されている西新井大師西と完成時期が被りますね。短いスパンでの連続供給ではあるものの、そもそも日神不動産はこのエリアの供給実績が豊富で、近年だけでもパレステージ江北Ⅰ・Ⅱ、そしてパレステージ西新井みどり公園があるので驚くには値しないでしょう。

なお、「西館」になっていることからもお分かりのように、隣接する東側敷地には総戸数109戸というスケールの「東館」が建設中(9月完成予定)ですので、近いうちにリリースされるのでしょうか。

ポジションとしては江北駅の東側で、区立興本扇学園(興本小学校・中学校)の東側になります。日暮里舎人ライナーが走る尾久橋通りなどの大通りからはしっかりと内に入った第一種中高層住居専用地域の住宅街で、そのように学校が至近となるポジションなので、子育て世代にとっては魅力が少なくないポジションになるでしょう。

パレステージ西新井大師西の記事でも言及したように江北駅前にはコジマ×ビックカメラやコーナンドイトなどもあり買物利便性もかなり高いポジションになります。

一方、気になるのはやはり敷地東側に隣接する鉄塔と送電線でしょうか。
お部屋は西向き中心なのでそれほど気にはならなそうですが、鉄塔により敷地がえぐられ不整形な形状になっているぐらいですし存在感はかなりのものがあります。

また、興味深いのは敷地北東部の独立したエントランス棟ですね。
総戸数31戸の小ぶりな物件ですし、パレステージシリーズはとりわけエントランスに力を入れる印象もありませんので、このような独立型、しかも2層吹抜設計になっているあたりはある種「鉄塔の恩恵」なのかもしれません。

敷地の接道条件や駅徒歩位置関係からすると敷地北西部にエントランスが設けられるのが一般的だと思うのですが(※)、当物件は敷地北東部にこの独立したエントランス棟が設計されており、そこから南方向にある鉄塔や送電線の影響を考慮したものである可能性が高いですね。
※同時開発の東棟のエントランスとの兼ね合いもあるのかもしれません。

独立したエントランス棟と言っても共用施設などが用意されているわけではありません。ただ、道路からセットバックした奥行のあるアプローチも良い点ですし、敷地北西付近の道路に面した部分の多くがわりと厚みのある緑で緑化されるという点も評価出来る点でしょう。

なお、設計は新和設計、施工は多田建設になります。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、北西角住戸です。南向きではないものの、最上階のルーバルプランということで、ルーバルに出ると南や東からも日照が得られるであろうポジションです。

ポジション的に鉄塔が東側かなり近い位置にあるという点は悩ましいところですが、周囲は高くとも3階建程度の建物で構成されているので視界抜けという意味での魅力も高いですね。

間取りは、物件内で最も大きなものになります。狭小トレンドの強いこのご時世やエリア的なものを考えるとこの面積だと4LDKになっていてもおかしくないのですが、3LDKを採用していることで随所にゆとりを感じることの出来るプランですね。

洋室は最大7.2畳、最低でも6畳を確保ということで近年の70㎡台の3LDKではそれほど見かけないものと言えます(面積以前にLDを重視したプランが多いことも1つの理由)。

LDKはオープンキッチンではないので、16.1畳という数字ほどの広がりは感じづらいかもしれませんが、廊下とキッチンをつなぐ位置に2WAYの洗面所を配置したことで家事動線はかなり有用なものに出来ていますし、回遊動線が生まれたことでより空間的な広がりを得やすいというメリットもあるでしょうね。

キッチンがこの位置でありながら窓がない点、収納がやたらと少ない点は残念です。

坪単価は207万円。1階の西向き中住戸56㎡の坪単価は203万円であり、単価差がほぼほぼ存在しない状況になっています。
面積差(グロス価格の差)を考慮してのものでもあるのでしょうが、最大の理由はやはり鉄塔になるのでしょうか。

価値観は人それぞれではあるものの、鉄塔があることでルーバルの魅力が半減してしまっている印象があるのも確かです。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないですし、価格帯的に水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターのような高級感のある設えもありません。ただ、食洗機はついています。

管理費は209円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが小スケールなりに抑えられている方だと思います。

なお、駐車場はありません。西側はしっかりと接道した物件であり、ファミリータイプ中心の物件で1台もないというのはかなり珍しいケースになります。時代だなぁ…。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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