パークホームズ日本橋浜町ザ・レジデンス【保育所入居の全戸70㎡台】11階75㎡9,990万円(坪単価442万円)

パークホームズ日本橋浜町ザ・レジデンス。

所在地:東京都中央区日本橋浜町3-55-5(地番)
交通:浜町駅徒歩4分、水天宮前駅徒歩8分、人形町駅徒歩10分(東京メトロ。都営線は徒歩12分)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:11階建、45戸(他事務所(多世代交流スペース)1戸、保育所1戸)

浜町3丁目、新大橋通りから1本入った隅田川までほど近いポジションに誕生する物件になります。

日本橋エリアの中では隅っこポジションになりますし、隅田川至近と言えども首都高とセットな感じなのでけして雰囲気が良いわけではないものの、中洲公園のあたりは日当たりもよく心地よいですね。

浜町駅界隈は近年も数多くの物件が誕生していますし、日照や眺望と言った面でもとりわけ強調出来るポジションではありません。ただ、物件内には保育所も入りますし(事務所及び保育所としたことで容積率の上乗せが出来ている)、デザイン的にも三井の物件らしく洗練されたものになりますので、手堅さを感じる物件であることは確かでしょうね。

なお、当物件の全戸70㎡台のプランニングはこのご時世ではかなり目立ちます。
近年、浜町3丁目で分譲された物件で言うとコンパクト中心のクリオラベルヴィ日本橋浜町、さらにまもなく分譲開始のクレヴィア日本橋水天宮前HAMACHOレジデンスは言わずもがな、プラウド日本橋浜町ですらコンパクトプランがあったわけで、「利益最大化及び幅広いニーズを呼び込む」という観点からは全戸70㎡台のハードルは相当に高いです。

三井のブランド力の高さが成せる技なのは間違いなく、野村不動産がプラウド中目黒やプラウド高田馬場で不穏な動き(笑)をしている状況下においては余計に目立っていると感じます。
三井不動産も「パークリュクス」ブランドを持っていることですし、コンパクトがダメというつもりは毛頭ありませんが、やはり大手マンションデベロッパーの本道はファミリータイプだと思いますので、こういった本道と言えるプランニングの物件を見ると少し嬉しくなりますね。

なお、通学校は有馬小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南角住戸です。南東側のみ接道したポジションですが、この上層階住戸だといずれの方角も前建を越える高さになるので、2区画先ぐらいまでの視界抜けが出てくるポジションになります。周囲にはこの物件と同じぐらいの高さの建物がたくさんありますので、「眺望」という感じではないものの、南角なので日照時間もかなり長いですね。

間取りとしては、突出して大きなものではありませんが、その南角というポジションなりに物件内で最も大きなものになります。

間取りの特徴としては角住戸にしては珍しいセンターイン的(角住戸だと北側頂点部になることが多い)な玄関が挙げられるでしょうか。

この玄関位置ならばLDを南頂点部の二面採光(角位置)にしても廊下はさほど長くはならずなぜにそうしなかったのかやや疑問ではあるものの(むろんそのようにした場合にはバルコニー位置なども調整する)、リビングスループランに抵抗がない方にとってはなかなか整ったプランと言えるでしょう。

L字型のオープンキッチンのLDKは空間的な広がりも期待出来ますし、全室南東に面したワイドスパン設計もやはり魅力的なものと言えますね。

坪単価は442万円。5階でも坪単価429万円とのことでなかなかに上下の価格差が小さくなっています。
上述のように上層階だからといってとりわけ魅力のある視界が得られるわけではありませんし、立地・物件自体がとりわけ目立つ感じではないので上層階プレミアム(まして当住戸は物件内で最も条件の良いポジションですので物件によってはそういった「プレミアム」が乗っかることもすくなくない)が小さめなのでしょう。

なお、昨年から分譲されている先行物件パークホームズ日本橋橘町(40㎡台の1LDKも多かった)は平均坪単価約415万円で、平均でみると当物件とほぼ同じか気持ち高いぐらいでしかないのですが、上層階角住戸(要するに上限付近の単価)の単価設定はかなり差があり、そういった物件と比べると当物件の全体的にのっぺりとした価格設定がより実感出来るのではないでしょうか。

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