ルジェンテ新中野ステーションワン【駅徒歩1分の「ルジェンテ」なのに70㎡台】70㎡8,290万円(坪単価389万円)

ルジェンテ新中野ステーションワン。

所在地:東京都中野区本町4-60-2他(地番)
交通:新中野駅徒歩1分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:12階建、49戸(事業協力者住戸21戸含む。他店舗1区画)

新中野駅は2013年にこのルジェンテブランドのルジェンテ新中野が駅徒歩2分、さらに2016年に駅徒歩1分にレゾンブリエ新中野、そして昨年からは駅徒歩2分でコハク新中野が分譲中ということで駅徒歩1~2分がベラボーに珍しいわけではないものの、当物件は駅徒歩1分でも青梅街道沿いではないというなかなか稀有なケースですね。

当物件は青梅街道から鍋屋横丁通りに入ったところにあり、全戸南東向きは青梅街道に背を向けるような形になるので(おまけに内廊下設計)、駅近にしては落ち着いた環境と言えるでしょう。

横丁通りの向かいには昨年出来たばかりの12階建のコンフォリア新中野が屏風のように立ち塞がっているので、中層階以下は視界どころか日照にも難がありますが、そのコンフォリアの1階部分にはサミットが入っていますしなかなかに至便な立地の物件になります。

駅出口からはアーケードが続いているので雨の日でも傘要らずというのも大きなポイントの1つですね。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の2LDK+S、東角住戸です。南東方向にはそのコンフォリア新中野があるのですが、この東角、つまり最も東寄りの南東向きとなるこのお部屋の正面方向は、コンフォリアとその隣のマンションとの間の隙間(10メートルちょっと?)になっており、その先は戸建を中心とした低層住宅街になるのでちょっとした視界抜け(新宿の高層ビル群など)が望めるポジションになります。
また、このプランは上層階(9~12階のみ)ですので日照も得ることが出来ますね。

間取りは、「ルジェンテの70㎡台」ということで結構驚きました。
最上階に1戸だけとかではなく東角(9~12階)に複数戸の70㎡超、ましてコンパクトプランにお誂え向きな駅徒歩1分の物件ですのでこれはちょっと予想外ですね。

当物件には20㎡台もしっかりとありはするものの、50㎡台も多いですし、ルジェンテ史上最も高グロス帯(6,000万円~8,000万円台)のお部屋が多い物件になっています。駅徒歩1分の立地的な自信がそうさせているのでしょうか。

2016年のルジェンテ碑文谷や分譲中のルジェンテ武蔵野は最寄駅まで徒歩15分というポジションですので流石にファミリータイプばかりのプランニングになってはいましたが、ここは立地条件や周辺環境が随分違いますからね。

さて、そんな驚きのプランなのですが、柱位置に特徴があります。
南東面、LDの中央付近に柱があります。事業協力者住戸の多い低層階にコンパクトプランが多くなっていることとの兼ね合いで柱がこのような位置になっています(低層階は東端~LDの東側部分までが1戸であり、この柱と玄関横の柱を結んだところが戸境壁になっている)。

こういったフロアによって異なるプランが採用される場合でも多くのケースでは2戸分(2プラン分)で1プランが設計されることが多く(要するに、こういった70㎡台が設計されるケースでは下層階が35㎡×2戸みたいなこと)、このようにLDの中央付近に柱があるケースはけして多くないのでちょっと残念な思いはありますね。

ただ、柱の両サイドにはしっかりと開口部が設けられていますし、洋室2の引き戸を開くとかなり広々とした二面採光の空間になるという点では評価出来るプランです。
LDはL字型で、ダイニングスペースとリビングスペースを分けやすいという点も良い材料でしょう。

坪単価は389万円。中層階以下の東角は55㎡になっており、中層階水準で坪単価420万円ほどになっていますので、上述のようにグロスがかなり嵩んでくる70㎡台なりに物件内では控えめな単価設定になっていると言えます。

2016年の駅徒歩1分のレゾンブリエ新中野の上層階ファミリータイプは坪単価350万円ほどでしたので、流石に価格は上昇しています。ただ、このご時世のアーケード経由の駅徒歩1分と考えると違和感のない水準で、コンパクトプラン共存が気にならない方にとってはまずまずのお値段設定と言えるでしょうか。

ちなみに、通学区は中野本郷小学校で徒歩6分の距離感になります。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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