リビオレゾン新虎通り【珍しい新虎通り沿い】11階51㎡10,500万円(坪単価682万円)

リビオレゾン新虎通り。

所在地:東京都港区新橋4-120-1(地番)
交通:新橋駅徒歩6分(東京メトロは徒歩7分)、御成門駅徒歩8分、内幸町駅徒歩8分、汐留駅徒歩8分(都営線は徒歩9分)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:13階建、60戸(事業協力者住戸23戸含む。他店舗1区画)

分譲マンションでは初の「新虎通り」と名付けられたマンションになります。
環状2号線(新虎通り)、虎ノ門ヒルズ、そして虎ノ門ヒルズ新駅(今年6月6日開業)など再開発の進行に従い、ここ数年次々と分譲マンションが誕生している新橋エリア(西新橋含む。虎ノ門アドレス側もあるにはあるが少ない)ですが、「新虎通り」沿いは2010年の新橋プラザビルコアレジデンス以来で貴重な存在になります。

当物件の3区画西側では同じく新虎通り沿いで野村不動産が18階建とそこそこスケール感のあるもの(2020年ちょっと気になるマンションでも挙げています)を予定しており、当物件はそれよりもかなり小さなリビオレゾン(総戸数は60戸ありますが、ほぼほぼ20㎡台で構成されている)になるのですが、日本のシャンゼリゼを目指す新虎通り沿いの北面に印象的なガラスウォールデザインを施すなどこの地ならではの取り組みがなされているという意味でも注目出来る物件になるでしょう。

現状の雰囲気はシャンゼリゼにはほど遠いのですが、従前の細い道路で構成された雑多な街並とは全く異なる雰囲気のエリアに変貌を遂げているのも確かで、環状2号線はしっかりとした道幅がありながら交通量が少なめなので(地上・地下の2階建構造で、幹線道路としては地下がメインなので地上部分は多くない)、都心の商業エリアのわりには落ち着きと開放感が享受できるという点も良い材料になるでしょうね。

日鉄興和不動産は昨年新橋5丁目でリビオレゾン新橋nex、その後グランリビオ芝大門も分譲中ということでこのエリアでの存在感が非常に高くなっています。

公式ホームページ
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お部屋は51㎡の2LDK、南西角住戸です。新虎通りは敷地北側ですので(物件内でそちらに面しているのは1フロア1戸のみ)、反対方向を向いたお部屋になります。
南西側斜向かいには14階建のオークスクエア虎ノ門があるのでこの上層階住戸でも視界に影響がありますが、南側・西側は前建を越えてくる上々のポジションで東京タワーも見えるでしょう。日照ももちろん良好です。

間取りとしては、同面積の同階南東角と共に分譲住戸では2つしかない50㎡超のものになります。
とは言え、登記面積(内法面積)では当然50㎡を超えませんので住宅ローン控除の適用対象外であり、2LDKとしては小ぶりな部類のものになりますね。
※港区のワンルームマンション条例上、一定数の50㎡以上のお部屋が求められるのでそれに対応した形です。

投資ニーズ(住宅ローン控除が適用出来てもあまり意味はない。ただ、中古でのリセール時には買主が使えるか使えないという意味で適用出来た方が良い)の少なくないエリアとは言え、どうせ50㎡超にするのであれば住宅ローン控除が適用可能な53㎡程度にして欲しかった印象は受けますね。
ただ、当住戸は中層階以下の縦長の約25㎡のワンルームを2戸(2プラン)合わせた形での50㎡超えになりますのでこのお部屋を53㎡にするのであれば中層階以下のワンルームを26~27㎡にする必要があるというわけで話はそう単純ではないのも現実です(むろん上層階だけ共用廊下を調整するなどの方法もありますが、最も簡単なのはそのままの形)。

たかが1~2㎡されど1~2㎡で、この高額単価帯の物件ともなると200~300万円変わってくるので、やはりデベロッパーとしては25㎡にしておくのが無難ですからね(※)。
※当物件は商業エリアの物件なので一定数の25㎡未満(20㎡以上)のお部屋が可能になっており21㎡のプランもある。

さて、前置きが長くなりましたがそんな50㎡ちょっとの小さめの2LDKということでLDKは10.8畳とやはり小さめです。

玄関廊下は短めで効率性は悪くありませんので、専有面積を考えると仕方のないところではあるのでしょうが、やはりバルコニー側の柱の食い込みは残念ですね。

開口部も地味ですし、億ションということを考えてももう少し角住戸らしさを感じることの出来る色気のあるプランニングであって欲しかったという思いがあります。

坪単価は682万円。50㎡超の分譲は上述のように2戸だけなのでそういった点も考慮されてのものなのだと思いますが、2017年末に西新橋3丁目(虎ノ門ヒルズ界隈の再開発エリアにはこちらよりも近い)で分譲されたパークリュクス虎ノ門の上層階2LDKよりも大分高い単価設定であり、その後の幾らか相場が高騰していることを考慮しても強気な印象がありますね。

まもなく虎ノ門ヒルズ新駅開業ということで最も盛り上がる時期ということも考慮されてはいるのでしょうが…。

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