パークホームズ成城【初の駅徒歩1分×10階建】10階117㎡19,998万円（坪単価566万円）

パークホームズ成城。

所在地：東京都世田谷区成城2-139-1（地番）
交通：成城学園前駅徒歩1分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：10階建、39戸（事業協力者住戸8戸含む。他店舗1戸）

成城学園前駅では初の駅徒歩1分になる物件です。言わずもがな成城は駅に近いことがそれほど評価されるような街ではないのですが、近年は駅近信仰が強まっていますし、小規模ながらかなり注目されている物件であることは確かでしょう。

また、駅徒歩1分と共に注目すべき点が10階建という点です。
ザ・リーフィアレジデンス成城の際も言及しましたが、成城学園前駅は少し駅から離れただけで第一種低層住居専用地域が360度広がっているので、駅前のほんのわずかなエリアにしかこのレベルの高さの建物はありません。

当物件のポジションは第一種低層住居専用地域などに面しているわけではありませんので、将来に渡り現状の南面条件が保たれる保証こそないものの、上層階住戸（※）は成城では貴重な「高さ」に位置しており、そこに魅力を感じる方も少なくないでしょう。
※8～10階は全て100㎡超の高額住戸になっています。

2020年ちょっと気になるマンションでも言及したように、上層階の視界や100㎡超というプランニングからすると「パークコート」もアリだったとは思います。しかしながら、中層階以下のお部屋との兼ね合いや駅前ゆえの雰囲気（パークコートが似合うとは言えない…）からすると仕方ないのでしょうね。

なお、通学校は明正小学校で徒歩8分になります。

公式ホームページ

お部屋は117㎡の3LDK、南西北の三方角住戸です。道路の向かい6階建の成城ホームズを越え、南～南西方向にかけては遮るもののない開放感抜群の眺望が楽しめるポジションです。

グランドメゾン成城レジデンスのように丘上の「最前席」ではないので、青田売りでは実感しづらいかもしれませんが、駅前も当然丘上であり標高にして43m程度ありますので、この上層階住戸からの広域での眺めはかなりの高さを感じることが出来るでしょう。このお部屋は富士山ビューも魅力になるでしょうか。

間取りは8～10階の100㎡超の中でも最も大きなものでもちろん物件内でも最も大きなものになります。
ただ、南面の大半は「南向き中住戸」が占めていることもあり、洋室3が行灯部屋になるなど少々変わったプランという印象ですね。

それでも、南北に長い専有部形状になったことでPP分離という意味で非常に優れたプランですし、とにかく玄関ホールが魅力的です。このクラス・面積帯の物件でもこの感じの玄関はちょっと記憶にないレベルで、まさに「ホール」のような広がりのある空間は贅沢の極みでしょう。

小さくともいいので窓もあるとさらに良かったような印象もあるものの、西面には吹抜を設けることで洗面、浴室、そしてキッチンにも窓を設けており、三方角住戸ならではの豊かな開口部が非常に印象的なプランでもあります。洋室2には東側にも開口部があるので四面すべてに開口部があることになりますね。

洗面所は2WAYになっているので回遊動線もありますし、高額物件の実績が豊富な三井不動産らしいプランニングと感じます。エリア内では貴重な10階建の最上階なので屋上にルーフテラスなんかがあるとさらにプレミアム度が増したとは思いますけれどもね。

坪単価は566万円。条件の良いお部屋は坪単価600万円超だったグランドメゾン成城レジデンスやザ・リーフィアレジデンス成城よりも明らかに抑えた水準で、「立地」と「物件のグレード感」がしっかりと反映されている印象です。

とかく駅近がもてはやされる時代、かつ、初の駅徒歩1分と言えども一低の好立地物件には及ばないのが成城という街なのです。

上述のようにこの物件の上層階は貴重な高さ、かつ、眺望も抜群ですし、第1期において8～10階の100㎡超のお部屋が全て供給されることからしてももう少し強めのお値段が相応だったとは思うのですが…。