パークホームズ成城【ポジションゆえとは言えかなり現実的】2階59㎡6,598万円(坪単価369万円)

続けて、パークホームズ成城。

設計・施工は村本建設です。当物件は当初「成城プロジェクト」として物件名を記載せずにリリースされていたので「パークコート」への淡い期待もあるにはあったのですが、設計・施工が村本建設な時点でやはり「パークコート」は望み薄でしたかね…。
村本建設はジオグランデ代々木の杜という超高額物件の実績もありますし、このご時世「パークコート」に起用されてもおかしくはないとは思いますが…。

デザイン監修は、三井物件に限らず実績が非常に豊富な日建ハウジングシステムであり、基壇部の繊細な凹凸が施された縁取りデザイン、金継ぎのマリオン、さらに、バルコニー手摺をバルコニー床の側面から立ち上げるなど駅徒歩1分のランドマーク物件であることを意識した設えと感じます。

一方、如何せん総戸数39戸という小ぶりな物件スケールが影響してか共用面での空間的な広がりに欠けている点は残念に感じますね。
エントランス周りは、金継ぎデザインの風除室、グリーンウォールのエントランスホールなどデザインに関してはやはり工夫があります。「パークホームズ」なわけですし、中層階以下の一般的な大きさのお部屋にとっては何ら違和感のない共用部でしょう。

ただ、8~10階の100㎡超のプラン・価格との兼ね合いという意味ではこのエントランス周りの設えはややバランスが悪く感じるわけで、もう少し富裕層の心をくすぐるものが欲しかった印象ではあるでしょうね。

1階には店舗(従前この地にあった皮膚科を予定)も入居しますし、空間の捻出が難しかったとは思いますし、グランドメゾン成城レジデンスザ・リーフィアレジデンス成城のような一低の邸宅型物件とはハナから勝負する気はないのかもしれませんが、あちらの共用部が非常に素晴らしいだけに見劣りしてしまうのは事実ですね。

道路からもしっかりとセットバックされたクランクインのエントランスは悪いものではありませんが…。

前回のパークホームズ成城

公式ホームページ
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お部屋は59㎡の2LDK、北東西の三方角住戸です。敷地北東部に位置したお部屋で北側はコルティの白壁が外界との接触を遮断してくれます(笑)。

東側の前建(平屋)は越えますが、そのすぐ先には成城学園ビューハイツがありますし、西側は当物件の他住戸があるということで囲まれ感ありまくりなポジションになります。

間取りとしては、三方角住戸の凸な設計ゆえに柱の食い込みが気になりますね。北向き住戸の2戸(1フロア)は敷地形状的には北東角住戸(このプラン)と北西角住戸(57㎡のEタイプ)のようにフロア北面中央部をくっつけてしまうプランニングもアリだったように思いますが、そのように囲まれ感の強いポジションゆえに少しでも開口部を増やすことを意識した結果このような三方角住戸となり柱も食い込んでしまったということになります。

実際、開口部の数はかなりのものですし、お値段を考えればけして悪くない印象ではあるものの、けして大きな面積ではないのでもう少しアウトフレーム化出来ていると良かったかもしれませんね。

また、この専有部形状と玄関位置だと洋室2室が共にリビングインになるのは致し方ないところでしょう。ただ、いずれの引き戸も大きく開け放つことが出来るタイプにはなっておらず、柔軟性に欠けているのは残念ですね。

坪単価は369万円。グランドメゾン成城レジデンスはノン南向きの一般的な大きさのお部屋でも坪単価500万円を超える水準でしたし、囲まれまくりなポジションではあってもこのご時世の駅徒歩1分ということを考えればリーズナブルな水準ではあるでしょう。

ただ、このお値段になるのはやはり成城という街の特性が反映されてのものであるのは間違いありませんし、都心部などのこのような分譲単価帯のエリアと比べると賃料単価が伸びづらいのはネックでしょうね。

都心部ほど投資ニーズが旺盛なエリアではなく、この囲まれ感の強いポジションを実需向けに売ろうとするとこういった至極現実的なお値段設定にせざるを得ないということが言えると思います(他のデベロッパーだったらもっと欲張ったお値段にしたと思いますし、物分かりのよい三井不動産ならではの値付けであることは否定しませんが…)。

設備仕様面は、ディスポーザー(100㎡超がないような一般的なパークホームズであればこの規模だとディスポーザーがなかった可能性もあるでしょう)、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンター、食器棚(キッチンバックカウンター)と違和感のないものです(100㎡超は水回りを中心にさらにグレード感のあるものになっています)。

管理費は316円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ですので意外なほどリーズナブルですね。三井不動産の物件は割高感があることが多いですし、このスケール・内容でのこの単価ならば魅力は小さくないでしょう。

駐車場は全9台で1台だけが平置、残りの8台が機械式になります。

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