プラウド杉並方南町【子育て利便施設のオンパレード】4階85㎡10,588万円(坪単価412万円)

プラウド杉並方南町。

所在地:東京都杉並区方南1-172-1他(地番)
交通:方南町駅徒歩7分、笹塚駅徒歩16分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:4階建、87戸

シティテラス杉並方南町が2016年から延々と販売を続ける中、住友嫌いの方の一筋の光となるのがこちらです(笑)。その間にブライズ杉並和泉(コンパクトマンション)が分譲されてはいるものの、ファミリータイプとしてはかなり久々になりますし、第一種低層住居専用地域の低層物件ながらわりとスケールがありランドプランもかなり興味深いものになります。

ポジションとしては、神田川沿いの低地であり、駅付近とは標高で7m程度の差があるので徒歩7分の交通環境は駅前のシティテラスとは大きな差がありますが、通学区の方南小学校が隣接、さらに方南児童館、方南図書館、そして方南中央公園も至近ということで、子育て世代にとっては駅に匹敵するぐらい魅力的な施設がそろっているというのが当物件の最大のポイントになるでしょう。

南側の土地も最高高さ10mの一低ながら11階建の日商岩井方南町マンション(1971年築のため現状とは高さ制限が異なっていた)が立っており、せっかくの一低ポジションながら南向き住戸の条件が芳しくないのが残念ではあるものの、特色の際立った物件であるのは確かですね。

公式ホームページ
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お部屋は85㎡の4LDK、北西角住戸です。西向きの棟の最上階に位置したルーバル付のプランで、北側・西側共に戸建住宅街を望む開放感の高いポジションになります。
ルーバルのある北側は神田川に面していますし、ルーバルに出ると南側からの日照が得られるという意味での魅力も小さくありません。

間取りは、物件内で6戸しかない80㎡超のプランで、その魅力的なポジションなりの豊かさを感じるものになります。

80㎡中盤とは言え4LDKですし、収納もしっかりと充実させたプランなので1室1室はさほど大きなものではないのですが、しっかりと角位置(二面採光)に設けられたLDは両面に幅広の開口部が施されていますし、窓先には大きなルーバルがありますので空間的な広がりも十分でしょう。

洋室3のウォールドアを開け放つと連窓サッシ(※)の21.3畳の大空間になりますし、さらにルーバルまでが一連の空間になりますのでかなりの開放感が期待出来ます。
※最上階は掃き出し窓のサッシ高が2.4mと天井間際までの出色なものになっている。

プラウドのルーバルプランはLDがルーバルに面していないものがわりと多くて正直あまりいい印象がないのですが、このルーバルプランのパフォーマンスはかなり魅力的だと思います。

洋室1や洋室3の開口部がかなりしっかりとしているのも好感の持てる点ですね。

坪単価は412万円。南西角のルーバルプランは約450万円(物件の上限単価)なので、それと比べると1割程度安い水準になります。

ただ、物件の下限は330万円ほどで、物件平均としては380万円程度になると思うので、全体的に強気な印象ではありますね。

駅徒歩1~2分の前出のシティテラスが平均坪単価で約375万円(サウス)、約395万円(ノース)という感じなので(今売っている上層階のお部屋はプレミアムプランとかでもないのに坪単価490万円までつり上げているようですが…。誰が買うんだろうか…)、分譲開始時期が異なるとはいえ、少々高く感じます。

やはり始発のあるお隣の中野富士見町駅徒歩4分で分譲中のブランズ中野富士見町パークナードの平均坪単価は約345万円ですし、そもそもシティテラス自体が当時の相場以上のような水準で分譲されているわけですので、子育て環境の充実具合を加味してもやや強めにはなるでしょうね。

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